実質的な通貨増加なく上昇要因にならず

「来年の選挙は地価・住宅価格にどれほど影響を及ぼすのか」 選挙があれば例年、資金が大量に流れ、候補者は人気取りの開発公約を乱発する一方、政府の取り締まり網も緩み、静かだった地価・住宅価格も動き出すのが常であった。 来年は特に、春に行われる第14代総選挙を始め、基礎・広域自治体議員、自治体長選挙、大統領選挙まで4回の選挙が1年内にすべて実施される予定だ。こうした史上例のない4大選挙により、建設業者・不動産仲介業者は不動産景気が春の引っ越しシーズンと重なって回復するのではないかという「期待」を抱く一方、住宅を持たない庶民の立場ではせっかく近づいてきたマイホームの夢が再び遠くへ消えてしまうのではないかという「不安」もあるなど、喜憂が交錯している。 最近、第一経済研究所が政府機関および関係専門家を対象に実施したアンケート調査によると、来年度の不動産景気の活性化要因のうち選挙が41.5%の比重を占め、最大の変数として浮上している。 通貨量増加と地価 地価・住宅価格に最も大きな影響を及ぼす変数は通貨量である。これは韓国だけでなく、韓国と類似した不動産制度を備え、急騰・低迷の周期までも似たように経験している日本や台湾でも同様に現れる現象である。 ところが最近、関係当局が独自に分析した資料によると、来年の選挙でばらまかれる資金は総額5兆ウォン以上と集計されており、政界では10兆ウォンまで取り沙汰されている。これは今年の総通貨供給額13兆4000億ウォンの37～74%に達する莫大な額である。 しかしこの資金は韓国銀行が新たに刷り出す資金ではなく、単に市中の資金が候補者から有権者へ位置移動するにすぎず、実際の通貨量増加効果はもたらさないというのが定説である。 ただ、5兆～10兆ウォンという莫大な額が消費性資金として市中に放出される際、インフレ心理を刺激し、インフレに対する防御手段として不動産価格が上がるという解釈もある。しかし選挙で放出される資金は少額に分散された消費性資金であるため、不動産に投資するのは難しい面が少なくない。さらに不動産価格が下落傾向を示している時には、過去の87・88年の選挙が示すように、資金が不動産へ流入する可能性は薄いとの指摘だ。 そうであれば、通貨膨張による不動産価格上昇効果は、政府が来年の経済運用計画で明らかにした総通貨増加率18～19%に依存せざるを得ない。 KDI（韓国開発研究院）は、通貨量が1%増加した時、それが地価上昇に及ぼす効果を0.35%と分析している。これに伴い、来年の通貨膨張による地価上昇率は6.3%にすぎないという計算になる。 不動産価格と株価 一般的に株価は地価に先行する。 最近、大宇経済研究所が63～89年までの株価と不動産価格の相関関係を調査したところ、株価と地価は同じ方向性を持ち、ただ株価が地価より6カ月～1年程度先行していることが明らかになった。 したがって今年の株価が年初より10%程度下落した水準で終えたことを勘案すれば、来年度の不動産市場は低迷を抜け出しにくいとの分析である。 今年の株式市場の低迷現象は来年度の不動産市場にそのまま投影されるため、不動産市場の見通しはすでに4大選挙という変数を含んだ状態でマイナスとして現れたというのが専門家の解釈である。 結局、来年の選挙がもたらす経済的要因からみると、4大選挙が控えているとはいえ、下落局面に入った不動産景気を回復させるには力不足だという点で意見が集まっている。 このように選挙が大きな好材料として作用しない状況の中で、来年は土地超過利得税（土超税）が全国的に拡大して課され、宅地超過所有負担金が初めて課されるなど、土地公概念制度が本格的に実施される。 また新規住宅63万戸が入居物量として大量に供給され、全国住宅電算網まで加わり、仮に選挙による多少の上昇要因が生じてもこれを相殺するのに十分だという観測である。 大多数の専門家は、来年の選挙とは関係なく、今後2～3年間、不動産景気は下向き安定を維持するとみている。【金光賢記者】 ◇助言をいただいた方 ▲呉鎮模博士（国土開発研究院研究委員） ▲金政鎬博士（〃） ▲孫在英博士（KDI研究委員） ▲張龍氏（大宇経済研究所主任研究員） ▲張永勲氏（新韓総合研究所責任研究員） ［写真］◇来年の4大選挙を契機に不動産市場が再び活性化するという一部の期待もあるが、専門家は選挙が大きな上昇要因にはならないと展望している。