盤浦地区などソウル市内9つのマンション地区の残余地が、政府の建築規制緩和措置などにより急速に開発されている。 マンションを建てて残ったこれらの残余地の所有者は、連立住宅や多世帯住宅など多様な住居用建物を着工する一方、住宅建設会社や組合住宅などに敷地を売却したり、マンション建設のための地主共同事業まで積極的に推進している。 これに伴い、マンション地区内の残余地は、適当な宅地がほぼ枯渇したソウル地域の新たな住宅供給源として大きく注目される見通しである。マンション地区内の残余地はソウル市だけでも11万余坪に達し、全国では94万9000余坪に及ぶが、1976年の地区指定以降、マンション以外の建物新築が認められなかっただけでなく、マンション建設戸数を300戸以上に制限し、開発残余地が生じないよう規制したことで、事実上開発が不可能な土地として放置されてきた。 開発促進の背景 建設部は8月2日、「マンション地区開発基本計画の策定に関する規定」を改正し、マンション地区内の残余地開発に道を開いた。 土地所有者の苦情を解消し、放置された残余地の開発を促進して土地活用度を高めるために設けられたこの改正案は、マンション地区内の残余地の建築許容範囲を、戸建て住宅などすべての住居用建物に拡大した。 また、マンション地区を開発する場合に300戸以上のマンションを建てるよう求め、残余地が発生しないよう制限していた規制も廃止され、マンション以外にも連立・多世帯・戸建て住宅（多家族住宅を含む）の個別または共同開発が可能となり、これに伴い土地売却も一層容易になった。 土地関連の各種税金の重課税も、残余地開発を促進する上で大きな役割を果たしている。とくに200坪以上の空き地に課される宅地超過所有負担金は、地価の6%（1993年からは11%）を確実に課すため、土地所有者は急いで開発に乗り出さざるを得ない状況である。 このほか、住宅建設会社や住宅組合、不動産開発会社などが建築規制の緩和された残余地に目をつけており、地主共同事業などの形態で開発が促進される状況である。 開発推進の実態 ソウル市内9つのマンション地区に残る残余地は、▲個別土地所有者による単独開発▲土地売却または地主共同事業▲隣接区画との共同開発の大きく3つの形態で開発が進められている。 清潭・道谷地区の場合、この一帯が大部分低密度地区に指定されているうえ、区画規模が50～300坪に分割されており、多家族・多世帯住宅の建設が活発に進められている。 8月に建築規制が緩和されるとすぐ、グランド百貨店近隣に敷地200坪規模の多家族住宅が着工されたのに続き、26日にも同規模の土地に多家族住宅が着工に入った。 残余地面積が2万6900余坪に達する清潭・道谷地区は、低層マンションと連立住宅、高級戸建て住宅が密集した一級住居地域であるため、土地所有者はあえて複数の区画をまとめなければならず、事業期間の長いマンション建築を避けているとされる。 ソウル市内9つのマンション地区内の残余地のうち最も規模が大きい盤浦地区は、開発方式が混在している。 面積が3万8000余坪に達し、住宅建設会社や住宅組合などが早くから宅地買収に目をつけていたこの地域は、蚕院洞67一帯の5000余坪が今月初めにKBSなどで構成された連合住宅組合側に売却されたが、蚕院洞68一帯の1200坪では地主が共同でマンションを建設することとし、現在施工業者を探している。 住宅組合は盤浦地区で可能な限り多くの土地を確保する計画だが、組合住宅事業の推進日程が不透明で、残余地を買収するまでには相当な期間を要すると見込まれる。 残余地面積が2万9000余坪である瑞草地区の場合、高層マンションの建設が進められている。 宇成建設は11月に瑞草地区の1万余坪の敷地にマンション408戸を着工し、ソウル地域同時分譲を通じて一般分譲を完了した。三益建設は三益アパート近隣の残余地の一部を既に買収するなど、マンション建設を積極的に推進している。 狎鴎亭・禾谷・西氷庫など他のマンション地区の場合、残余地規模が5000坪以下と小さいうえ区画が細分化されており、マンション以外に多家族・多世帯住宅などの建設が進められているとされる。【權九讚記者】
[地図] マンション地区の残余地の現況