春の引っ越し、契約から行政手続きまで <下・完> 家主が変わってもjeonseの再契約は不要

引っ越しの際には事前に準備を徹底しなければならない。特に自分の家・自分の家族だけが持つ不動産関連の特性について徹底的に調べ、それに合った対策を用意しなければならない。 引っ越し・不動産に関連した基礎的な法律知識を問答形式で調べてみる。【編集者註】 —家を買う場合に納めなければならない取得税と登録税はいくらになるのか。 ▲取得税と登録税の課税標準額は検認契約書に記載された売買金額の70%だ。税率はそれぞれ2%、3.6%。 例えば1億ウォンで家を買ったなら、納めるべき取得税額は1億ウォンの70%である7000万ウォンに税率2%を掛けた140万ウォンとなり、登録税は7000万ウォンに3.6%を掛けた252万ウォンとなり、合計392万ウォンを税金として納付しなければならない。 —jeonse登記と確定日付印の違いは。 ▲jeonse登記をするには手続き上、家主の同意が必要だが、確定日付印は家主の同意なく実行できる。効力面ではjeonse登記は担保設定もでき、競売権もあり、転貸もできる。しかし確定日付印は競売権もなく転貸もできない。 共通点は、どちらも家が競売や公売にかけられても、優先順位に従ってjeonse金を回収できるという点である。 —jeonse契約を結び入居した後に転入届を出したが、翌日に仮差し押さえが入った。この場合、第三者に対抗できるのか。 ▲転入届を出した時点で住民登録がなされたものとみなされるため、その翌日から第三者に対抗できる。 この時、jeonse登記や確定日付印を設定していなければ、jeonse保証金がソウルおよび直轄市の場合2000万ウォン以下であるときに限り、700万ウォンの優先弁済を受けることができる。 —jeonseで住んでいるのに、急に家主が変わってしまった。この場合、新たに契約書を作成しなければならないのか。またjeonse期間はどうなるのか。 ▲住宅賃貸借保護法によれば、譲受人または買受人は賃貸人の地位を承継したものとみなされるため、再契約書を作成する必要はない。また元の契約期間中はjeonseで住むことができ、満期時に新しい所有者からjeonse金を受け取ることができる。 jeonse契約時に家主の要求に従い契約期間を1年としながら、特約事項として住宅賃貸借保護法上の2年保障を認めないという条項を入れた。この場合、2年間jeonseで住めないのか。 ▲住宅賃貸借保護法第10条によれば、賃借人に不利な契約は効力がないと規定されているため、契約当時に特約事項を記載したとしても賃借人に不利な契約は無効となる。したがって2年間jeonseで住むことができる。 jeonse資金融資を受けたい。どのような資格が必要か。 ▲資格要件は△jeonse入居前の無住宅期間が1年以上△jeonse金が2000万ウォン以下でなければならない。また月払い賃貸の入居者であってはならず、▲専用面積25.7坪以下の住宅に限る。もちろん無許可住宅の賃借人には融資資格がない。 —引っ越すために新しい家を買ったが、以前住んでいた家が売れず一時的に2軒を所有することになった。譲渡所得税を納めなければならないのか。 ▲新しい家を買った日から一戸建ては1年、マンションは6カ月以内に以前住んでいた家を売れば譲渡税は納めなくてもよい。この場合、3年以上居住したか5年以上保有したときに限る。 譲渡税納付対象でない1世帯1住宅を売ったが、家を買った人が登記移転をしなかったため1世帯2住宅となった。譲渡税を納付しなければならないのか。 ▲売買契約書などを通じて従前の住宅を売った事実が確認されれば譲渡税は課されない。 —家を買うとき登記をしなければならない理由は。 ▲登記とは、法院が不動産に対する所有や権利関係などを登記簿という公的帳簿に記載することをいう。したがって当該不動産に対する権利行使をするためには登記が必ず必要である。 —月払い賃貸で入ったが、登記をすることができるのか。 ▲例えば月払い保証金1000万ウォンで月額20万ウォンを支払っているなら、保証金1000万ウォンについて登記設定ができ、この金額については優先順位を確保できる。