5000万ウォン台の少額でも投資可能、マンション商店街に「脚光」

余裕資金がある人や副業を考えている人であれば、マンション団地内の商店街に目を向けてみる価値がある。不動産商品は概して数億ウォン台のまとまった資金が必要で、相当の富裕層でなければ安易に手を出せないが、商店街は5000万ウォン以上の少額でも資金を運用できる唯一の不動産商品である。 商店街投資のチェックポイント 1.必ず現地を下見せよ。 2.背後のマンション団地が最低500世帯以上の場所を選べ。 3.20～30坪台の中小型マンション団地は購買力が高い。 4.背後のマンション世帯数に比べ店舗数が少ないほど投資価値が高い。 5.競合商圏の有無を確認せよ。 6.大型流通施設の周辺は禁物。 7.近隣地域の商店街の権利金と賃料水準を確認せよ。 8.マンション住民の動線を把握せよ。 9.未分譲の店舗はできる限り避けよ。 10.10～13坪程度が換金性が高い。 またマンション団地内の商店街は賃貸に回して固定的な賃貸収入を狙えるうえ、売買差益まで期待できるため、一石二鳥の効果を得られる。 これと併せて、土地や住宅など他の不動産商品と異なり、取得と処分に何の制限もなく手続きも簡単で、専門的な知識のない一般人でも容易に近づけるという点も魅力だ。 一言で言えば、少額でも最も安定的に投資できる唯一の不動産商品である。 問題は商店街の選び方だ。自ら直接運営する実需者であれ、他人に賃貸して固定収入を確保しようとする場合であれ、商店街投資の成否は良い物件を選ぶことにかかっている。 ◇選ぶ要領=マンションの商店街を選ぶ際は、何よりも背後の世帯数を念頭に置かなければならない。専門家は、商店街の延べ面積を背後のマンション団地の世帯数で割って1坪以下でなければ基本的な収益性は確保できないと助言している。 まず500世帯以上の団地でなければ商圏が形成されない。通常1000世帯程度が適当で、それ以上の場合は独占商圏を期待しにくい。 ここで独占商圏とは競合店舗がないことを指すが、2000世帯以上の大型マンション団地には団地内商店街より流通センターが入るのが普通で、10坪前後の小規模店舗は押されがちだ。また同種の店舗が現れ、独占商圏の確保が難しい。 周辺の競合店舗の有無も同様である。 特に百貨店や大型スーパー、ディスカウントストアなど現代式の大規模流通施設が周辺に立地していれば、団地内商店街としての魅力はないと見るべきだ。近隣の商店街や道路から5分以上離れているか、商店街の間に4車線以上の道路があってこそ独占商圏が確保される。 団地内商店街は、大型マンションよりも中小型マンションが立地する場所が投資ポイントだ。40坪型以上の大型マンションの場合、入居者の所得水準が高い関係で自動車を利用し、百貨店など高級流通施設を好むためである。 20～30坪台マンション住民の購買力が高い方だ。 商店街の位置や周辺の道路状況など立地条件も注目すべき点だ。近隣に地下鉄の出入口があれば満点で、少なくとも商店街に接する道路が4車線以上でなければ、ある程度の流動人口をつかめないと専門家は分析している。 しかし近い場所に地下鉄駅やバス停があっても、マンション住民がどの方向に動くかを注視しなければならない。住民の動線に沿って商店街の要所を押さえる必要があるのだ。 ◇購入方法と留意点=商店街の分譲を受ける方法は大きく三つ。供給主体によって競争入札と抽選、随意契約方式などに分かれる。 不動産景気がピークに達した時期には、競争入札の場合、内定価格（購入最高価格）が公開されず実需者の接近が難しかったが、最近の景気低迷で大部分の競争入札で内定価格を公開している。 しかし、いくら立地の良い店舗であっても内定価格の1.5倍以上を書き込むのは禁物だと専門家は忠告している。 概ね内定価格の1.2倍程度で落札されている。 他の方法としては抽選方式がある。もちろん内定価格は公開され、各店舗別に抽選を通じて分譲を受ける方式だ。 競争入札に比べ有利だが、概して立地条件の劣る商店街に適用されている点に留意しなければならない。このほか先着順の随意契約で分譲を受ける方法があるが、当初分譲後に残った未分譲物件であり、不人気店舗が大部分である。 ◇マンション団地内の商店街は少額でも安定的な投資ができる不動産商品である。良い商店街を選ぶ要領が投資成功の鍵だ。