ソウル5低密度地区の開発案 ●背景・内容要約 全世帯のうち小型が30%超必要

ソウル市がまとめた低密度開発プランは、5階以下の老朽化した低層マンションを、環境親和的で漢江に調和する親水型住居団地として開発することに焦点を置いている。都市の美観を最大限損なわず、リズム感のある街路景観を形成するため、超高層と低層の開放空間を繰り返し配置することでスカイラインを美しく整え、オリンピック路沿いは前面に低層商業施設を配置して強い方向性を形成するというものだ。 基本計画案によると、5地区には専用面積60㎡（18坪）以下の小型が1万8260戸余り、85㎡（25.7坪）以下の中型が1万9400戸余り、25.7坪超の中大型が2万5500戸のマンションが建設される見通しだ。 ◇推進経緯=5つの低密度地区は当初5階以下のマンションしか建てられなかったが、建設から20年余りが過ぎて相当数が老朽化し、一部は練炭で暖房するなど住環境が劣悪で、以前から建て替えが推進されてきた。これにより1993年に市議会で建て替え要求の請願が採択され、関係部署との協議、住民合意の過程を経て、ソウル市は1996年11月に建て替え基準を発表した。その後ソウル市は1997年5月から10カ月間、5地区の開発構想案を公募し、当選案を基礎に基本計画を策定した。開発計画を発表した当時は建設景気が過熱し、不動産投機、資材難、賃貸住宅難などが懸念されたため開発時期を段階的に調整する計画だったが、IMF事態で停滞した建設景気を活性化するため今回施行計画を発表した。建て替え請願から6年余りで開発計画が確定した形だ。 ◇容積率=275～285%水準で15～25階前後に建てられる。基準容積率は270%だが、小型住戸を30%以上建てるよう義務化する代わりに5%のインセンティブ容積率を一律に付与した。さらに学校用地、道路、公園など公共用地の確保比率に応じて最高10%まで追加の容積率インセンティブを受けられる。学校用地を提供する蚕室地区3カ所（1・3・市営団地）、禾谷地区1カ所（又新団地・弘進1次）、岩寺・明逸地区1カ所（江東市営1次・東ソウル）の追加インセンティブが10%水準に達すると予想される。この程度なら階高が2階前後上がる。建蔽率は25%以下が適用される。 ◇住戸規模=小型住戸を30%以上建てなければならないため、専用面積60㎡以下の小型マンションは1万8260戸余りが建てられる。小型住戸の義務建築比率は廃止されたが、全世帯数の82.4%に当たる4万1000戸余りが18坪型以下であるため、再定着需要を考慮した。残りは組合側が建設戸数や容積率などを考慮して住戸規模を自主的に決定する。 ただ全体的な規模別戸数は、60㎡以下の小型が1万8260戸余りで29%、85㎡以下の中型が1万9400戸余りで31%、85㎡超の中大型が2万5500戸で40%水準になるとみられる。 これは市が住民と設計業者の需要調査を基に、専用面積を60㎡・85㎡・115㎡（34.9坪）の3種類に単純化し、規模別の配分比率を▲基準容積率270%の建設分である6万870戸余りについては3対3対4▲インセンティブ適用分（平均10%）2300戸余りについては5対5で適用した結果だ。 ▲団地構成の特徴=駐車場はできる限り地下化し、団地面積の30%以上を造園面積として確保するようにした。それだけ緑地、屋外休憩空間が広がり生活空間が快適になる。交通騒音を減らすため道路沿いに幅10mの空間を確保して防音の土手を造り、樹木を植えるようにした。 建て替えマンションは1棟1階当たりの戸数を減らしタワー型で建てられる。横に広く広がる板状型マンションの場合、開放感が落ち、漢江沿いや南山など都市景観を遮るため最大限抑制される。眺望点から見た1棟の建築立面積（横×縦）は漢江沿いが3000㎡、その他の地域は3500㎡に制限される。 ◇高度制限=禾谷地区は空港高度地区であり、周辺の地形・地物の高さに応じて建築物の高さが制限される。北側の江西路沿いの禾谷1住区は海抜58～68mまで、南側の2・3住区は禹長山の高さ（99m）以下にしか建てられない。地域条件によって最高高さは17～23階前後になる見通しだ。 ◇事業日程=今後1カ月間の閲覧期間中に各種意見と関係部署・専門家の意見を集約して最終案をまとめ、確定・告示される。蚕室市営、盤浦住公1・3団地など事業推進の早い地域は年内に事業計画の承認が下り、来年上半期中に住民の移転手続きを終え、下半期中に着工に入る見通しだ。ソウル市と区役所は関連手続きを最大限迅速に処理する方針だ。これにより早い地域は2003年3月から入居できるとみられる。 /イム・ウンジェ記者 jaelim@sed.co.kr ［写真］コンピューターシミュレーションによるオリンピック大路から見た蚕室地区（写真上）とオリンピック大路から見た蚕室地区（下）。 ［グラフィック］建て替え推進日程