収益性分析、投資収益は期待薄か

蚕室、盤浦など低密度地区のマンションを今から購入しても投資収益を得られるかが関心事として浮上している。不動産専門家らは、ソウル市の計画通りに再建築事業が進む場合、現在の低密度地域のマンションを購入しても投資収益性は期待しにくいと指摘している。 これら地区のマンション価格は今年に入って施工会社の選定などが進む中で大幅に上昇した状態にあり、加えて再建築マンションの投資収益性に決定的な影響を及ぼす容積率がさほど良好ではないためだ。ソウル市は容積率が最大285%だと明らかにしたが、公共用地を除いた実際のマンション敷地の容積率は240%にとどまり、住民の追加負担が当初より大幅に増えると推算されるというのが不動産業界関係者の説明である。 もう一つの収益性決定要因である事業期間も長く、収益性の面で大きなメリットはない。該当地区のうち事業期間が最も早いケースは、今年中に事業承認を取得し、来年移転、2001年着工、2004年完工となる所だ。しかしこれに該当する団地は全43の低密度団地のうち2～3カ所にすぎないとみられる。残りの団地は2005年以降にようやく入居が可能となる見通しだ。 実際に低密度地区の代表格である蚕室1団地13坪型のマンションを購入して32坪型のマンションに入居する場合を想定すると、▲既存マンション購入費用1億5000万ウォン▲追加負担金9000万～1億ウォン▲事業が進められる3年間の金融費用4000万～5000万ウォンなど、総額3億ウォン前後の費用がかかると推算される。 ここに付帯費用を勘案すれば、マンション完工後の相場が少なくとも3億2000万～3億3000万ウォンにならなければ損益が合わないとの分析である。この程度の金額であれば、今すぐにでも江南の好立地で同じ坪型のマンションを購入できる。 /イ・ハクイン記者 leejk@ イ・ウンウ記者 libra@sed.co.kr ［表］●5つの低密度地区の主要マンション相場