ソウル5低密度地区の開発案 ●問題点 チョンセ・交通・廃棄物の「3乱」警報

ソウル市の5つの低密度地区開発基本計画案の確定により建て替えが本格化することで、「三乱」が懸念されている。 5万戸余りを取り壊すことで一度に押し寄せる賃貸住宅需要、建築廃棄物、高層マンション密集によって生じる交通渋滞がそれだ。 ◇賃貸住宅大乱=ソウル市は、5つの低密度マンションの建て替えが始まれば5万152戸のうち4万7062戸が移転対象になると予想している。これらの物量は新しいマンションが完成するまでは、そのまま周辺地域が吸収しなければならない。盆唐新都市の半分に達する膨大な賃貸需要が生じる形だ。しかし現在ソウル地域だけではこうした賃貸需要を吸収するのは困難だ。需要は一度に集中するのに供給は著しく不足しているため、ソウル市内はもちろん首都圏全体の市場が揺れる見通しだ。 特に全体5万戸余りのうち禾谷地区を除く蚕室、盤浦、清潭・道谷、岩寺・明逸の各地区がすべてソウルの江南・江東圏に集中しており、この一帯の賃貸価格が史上初の急騰現象を引き起こす懸念まで生んでいる。 半島コンサルティングの鄭容鎭（チョン・ヨンジン）氏は「蚕室の周辺地域は既に賃貸需要が増え価格が上がっている」とし、「建て替えが本格化すれば賃貸大乱の波及が周辺の首都圏地域にまで拡散する可能性もある」と語った。 ◇あふれ出る建設廃棄物=5つの低密度地区の既存マンション撤去で生じる建設廃棄物は603万トン。この量はソウル市全体で1年間に発生する建設廃棄物全体に匹敵するほど膨大な量だ。特に全廃棄物のうち最も厄介なコンクリートが全体の87%に当たる526万トンに達する見通しだ。 ソウル市側は、現在金浦埋立地の処理能力に余裕があるうえ、事業が順次進められるため大きな問題はないとの立場だ。しかしあふれ出る廃棄物を埋め立てのみに依存する場合、二次的な環境汚染を引き起こす可能性も大きい。廃棄物を再利用する案も検討されているが、まだ国内の建設廃棄物の再利用は道路の基層材、盛土材など基礎的な水準にとどまっているうえ活用度も低く、実効性は疑問視されている。 ◇交通大乱=ソウル市は、建て替え事業が終わる2007年ごろ、この一帯の交通量が約11～20%程度増えるとみている。ただでさえ深刻な交通渋滞がさらに深刻化し、該当地域はもちろんソウル市全体の交通流動にも大きな支障を生じさせると懸念される状況だ。さらにこれらの地域は大部分がソウルの江南・江北を結ぶ漢江の橋周辺に位置しており、高密度化による副作用はさらに大きくなる見通しだ。 このほかにも5つの低密度地区の建て替えは、人口と交通の集中による環境汚染、賃貸期間の早期満了による家主と賃借人の紛争など多様な問題点を露呈させると予想されている。 /チョン・ドゥファン記者 dhchung@sed.co.kr ［写真］蚕室住公マンション団地の全景。5万戸余りに達する5つの低密度マンション団地の建て替えが本格化すれば、賃貸住宅難、建築廃棄物処理難、交通難など「三乱」が懸念されている。