構造改革が一段落すれば下半期ごろ「緩やかな上昇」

構造調整が一巡すれば下半期に「緩やかな上昇」 10大イシューで見る2001年の不動産市場 今年の不動産市場の全般的な流れは「上半期は停滞」「下半期は緩やかな上昇」である。景気低迷の余波が収まらない上半期中は急反発を期待しにくいが、構造調整が一巡し経済のソフトランディングが実現すれば、下半期中には上昇傾向を期待できるというのが研究機関の概ねの分析である。 しかし景気状況が流動的である上、REITsの導入、グリーンベルトの解除、板橋新都市開発など不動産市場に大きな影響を及ぼす変数が多く、専門家もどの年より市場の流れを読むのが難しいと打ち明ける。 一般の需要者も市場の流れとかけ離れた「一人だけの投資」をすれば、高い収益どころか損失を被るのが常だ。マンション1戸を買うにしても、全体的な市場の脈を押さえて動く必要がある。今年の不動産市場の流れを主導する主要変数10個を整理する。 板橋新都市の開発の可否決定 昨年末に開かれた政府と民主党の党政会議で、建築制限措置をいったん1年延長し再検討することにしたため、今年も板橋新都市の開発論争が続く見通しだ。しかし住民の反発などを考慮すると、いつまでも時間を引き延ばすことはできない状況である。 民主党も1年延長が1年後に決定するという意味では決してないと明らかにしており、早期結論の可能性が大きい。建設交通部は上半期中、早ければ第1四半期中に開発の可否が決まるとみている。 新都市開発の方向で結論が出た場合、全般的に不動産市場回復の契機になるとの見通しだ。首都圏一帯の需要者の萎縮した心理を刺激し、市場に活気を吹き込むというのが不動産業界の分析である。しかし盆唐と龍仁地域は相対的にマンション価格が下落し、分譲も不振になるなど打撃を受けるとみられる。 不動産投資信託を下半期に導入 今年下半期ごろに導入されるREITsは、不動産市場を揺るがすメガトン級の影響力を持つと評価されている。 REITsとは、投資専門会社が一般投資家から資金を集め、不動産を買い入れ・運用して発生した利益を投資家に配当する代表的な間接投資商品である。 REITsが導入されれば少額投資が活性化するだけでなく、不動産も実物ではなく株式形態（REITs会社の株式）で売買できるなど、不動産投資のパターンに大きな変化をもたらすとみられる。 REITs制度の定着のためには、REITs会社の不動産売買時の税制支援、投資家保護の仕組みづくりなど解決すべき課題も少なくない。REITsが投機を助長しかねないとの指摘も出ているが、停滞した不動産市場に活力を与えるとみられる。 「禁断の地」グリーンベルトが本格解除 今年の土地市場の最大のイシューは「グリーンベルト解除の本格化」である。ソウル恩平区の津寛内外洞をはじめ、優先解除対象に指定されたグリーンベルト地域が順次「禁断の地」から「開発可能な土地」へと変わる。 3月ごろに京畿道富川・光明・金浦地域の14集落41万7,000余坪が開発制限区域から解除されるのを始まりに、10月に済州圏域、11月に春川・全州・麗水圏域、12月に清州・晋州・統営圏のグリーンベルトがそれぞれ解かれる。 グリーンベルトから解除される地域ではマンションなど大規模開発は認められないが、開発期待心理や値上がり益などを狙った土地取引が大きく増えるとみられ、停滞した土地市場に活力を吹き込む見通しだ。 ソウル5低密度地区の再建築 計6万余戸に及ぶソウル市内5つの低密度地区の再建築は、今年の住宅取引市場の流れを動かす最大のイシューである。 昨年末までに盤浦地区を除く4地区の開発基本計画が確定し、今年下半期中に再建築工事の初の鍬入れとなる可能性が高い。 特に低密度地区のマンションは大半が数千戸規模の大型団地であり、数団地が同時に着工するだけでも大規模な移転に伴う売り物件不足などで、該当地域はもちろんソウル全体のチョンセ価格上昇を招きかねない。 事業の優先順位も関心事だ。蚕室、岩寺・明逸、清潭・道谷地区などは事業時期の早い数団地のみ優先的に再建築が認められるため、該当地区内のマンション価格の差別化現象が予想されている。 京義線復元など接境地域の開発 9月末に予定されている京義線復旧工事の完工は、接境地域の土地取引を促進するとみられている。京義線復元工事は京畿道坡州市の汶山～長湍駅間12kmの区間を結ぶものだ。 これと併せ、長湍～統一大橋間6km区間の往復4車線道路まで同時に開通すれば、ソウルとのアクセスが高まり開発が活気づくと見込まれる。 特に政府は京義線軸を物流基地など対北経済協力の中心地として活用する方針であり、価格上昇への期待感から投資家が集まると予想される。 専門家は、接境地域の開発が活気づけば、これまで相対的に開発から取り残されてきた首都圏北部地域全体の土地取引活性化に広がる可能性も見込んでいる。 再開発など建築規制が本格施行 再開発・再建築など建築規制が本格的に施行される。漢江沿いの建築規制が強化されマンションの階数は15階以上に上げられず、敷地面積3,000坪以上の団地もソウル市の地区単位計画を経なければ再建築ができない。準農林地の容積率・建蔽率も60%・100%から40%・80%へと大幅に強化される。 特に小規模の連立団地の再建築事業は最も大きな打撃を受けるとみられる。これらの団地はこれまで管轄区庁から組合設立認可を受け、別途の手続きなしに270～300%水準の高い容積率で再建築が可能だった。 しかし地区単位計画を通じて再建築事業が進められれば、容積率は200～250%水準に減る見通しだ。したがって高層・高密度開発を望む再建築組合員と、低層・低密度開発を進める自治体との摩擦が激しくなると予想される。 リモデリング活性化で市場拡大 リモデリングが活性化し、市場も拡大する見通しだ。政府がリモデリング活性化のため国民住宅基金支援・税制減免など各種の支援策を準備中である上、建築規制の強化で再建築事業の収益性が大きく低下するなど、リモデリング活性化に向けた市場環境が成熟している。 リモデリング市場の先取りに向けた業者間の競争も一段と激化する見通しだ。大韓住宅公社の子会社でリモデリング専門業者の「ニューハウジング」は、全国に立地する老朽化した住宅公社マンションを対象にリモデリングに乗り出す。 Hyundai Engineering & Construction・Ssangyong Engineering & Construction・サムスン物産など民間建設業者も専担チームを補強し市場を先取りする計画だ。特にHyundai Engineering & Constructionは民間建設業者の中で初めて、今年3月以前に民間事業本部内のリモデリングチームを別法人として分離する予定である。 龍仁で3万5,000余戸を供給 乱開発問題や準農林地の建築規制強化などで昨年1年間の新規供給量が大きく減った龍仁一帯で、今年1年間に3万5,000余戸が供給される予定だ。特に竹田地区など優良物件が大挙して控えており、停滞した龍仁の分譲市場にどのような影響を及ぼすか注目される。 首都圏最大の優良地域とされる竹田地区では、3月ごろに4社が4,000余戸を分譲する。 最近、準都市集落地区に指定された新鳳・星福里一帯でも、計1万5,000余戸のうち4,800余戸が今年供給される予定だ。 このほか昨年延期された物件も大挙加わり、今年1年間の首都圏の総供給量の80%程度が龍仁地域で登場する。 賃貸住宅の供給量が大幅増加 賃貸住宅が不況下の孝行商品として浮上し、供給量も大きく増えるとみられる。 大韓住宅公社と民間建設業者が全国で3万5,000余戸の賃貸マンションを供給する予定で、これは昨年より5,000余戸ほど増えた数字である。 さらに政府が建設景気活性化対策の一つとして、民間業者が地方大都市に賃貸住宅を建設する際、国民住宅基金を総事業費の50%まで支援することにしたため、物量はこれよりさらに増えるとみられる。 中大型の高級賃貸マンションの供給も増える見通しだ。持ち家のない庶民層が主だった賃貸マンションの需要層が高級化・多様化し、賃貸マンションの供給を計画中の業者は一般マンションに劣らない賃貸マンションで需要者を攻略する計画である。 外国資本のオフィスビル買収拡大 今年も国内のオフィスビル市場は外国資本に左右されるとみられる。これら外国資本は昨年1年間に1兆ウォン規模のオフィスビルを買い入れたのに続き、今年も1兆～1兆5,000億ウォン規模のビルを買い入れる計画だ。 IMF初期には、これら外国資本のビル買収について肯定的にみる見方が支配的だった。企業構造調整の過程で出てきた大型売り物件を消化し、経済全般にわたって助けになり得るとの判断からである。 しかし時間の経過とともに、これら外国資本を見る視線も変わりつつある。安値で買い入れ3～4年後に高値で国内の人に処分するだろうとの批判の声が高まっているためだ。一部では国富流出論まで提起されている。 /鄭求永（チョン・グヨン）記者 gychung@sed.co.kr 鄭斗煥（チョン・ドゥファン）記者 dhchung@sed.co.kr 李鍾培（イ・ジョンベ）記者 ljb@sed.co.kr