蔚山市が、確定もしていない京釜高速鉄道・蔚山駅周辺の駅勢圏開発計画を公式発表し、地価上昇と不動産市場のバブルを助長しているとの批判を受けている。 蔚山市は最近、蔚州郡三南面新華里の山12～3一帯に蔚山駅舎（保守基地）設置を前提として、蔚山駅舎を起点に半径3km以内の2453万平方メートルの敷地に ▲一般商業および流通施設（半径500m以内）と公園、スポーツおよび文化施設（半径1km以内）などを設置するという駅勢圏開発計画を明らかにした。
蔚山市は、近隣の京釜高速道路と国道24・35号線、新交通手段などと連携し、蔚山駅の敷地内に都市鉄道とバスターミナル、駐車場が結合した総合乗り換えターミナルを設置し、長期的には都心部への連結道路である長さ1km、幅25mの道路を新設する計画だ。
蔚山市は、民間資本が参加する第3セクター方式で蔚山駅の駅勢圏を開発することとし、2003年9月～2004年3月に駅勢圏開発基本計画を策定、2004年3月～9月に開発促進地区の指定、2005年3月～5月に施行者の指定を経て、2006年1月～2009年12月に事業施行に入るとの方針だ。
しかし現在、京釜高速鉄道の慶州～釜山駅路線をめぐり釜山・梁山・慶州市および環境市民団体などが環境破壊と地域開発論を掲げて対立し、慶州以南区間の工事が中断され路線の再検討に入っており、蔚山駅の設置問題は公式に取り上げられてすらいない。
これについて地元の不動産業界は、蔚山駅設置が不透明な状況で蔚山市が駅勢圏開発計画を公式発表したことにより、近隣地域の地価上昇と無分別な開発が進むことを懸念している。
実際に蔚山市は1997年、3000億ウォン余りを投じて蔚州郡温山邑三坪・江陽里一帯の81万坪余りを先端産業技術研究団地、蔚州郡斗東・斗西面一帯を大学村としてそれぞれ開発すると発表したが、2年で白紙化し、この一帯の地価が2～3倍程度跳ね上がる結果だけをもたらした。
地元不動産業界の関係者は「公信力を持つ行政機関が大型開発事業を発表すれば、直ちに当該地域の不動産価格が急騰し売買の問い合わせが急増するのが慣例だ」とし、「万一、蔚山駅の新設が白紙化されれば副作用は少なくないだろう」と述べた。