［8・31不動産対策］税テクはこうする 重課対象の住宅・土地は年内に売却が有利、賃貸事業制度の活用で重課対象から除外も可能、独立可能な子には「負担付き贈与」を
多住宅保有者は賃貸事業制度を活用するのがよさそうだ。賃貸住宅に分類されれば重課対象から除外される。併せて譲渡税の重課が適用される2住宅保有者と裸地、不在地主の農地・林野の所有者は、2007年以前までに不動産を売却するのが税金を節約する方法である。節税法を探る。
◇重課対象の住宅・土地は今年中に売れ=1世帯2住宅保有者の場合、重課税が適用される住宅は今年中に売るのがよい。ただし重課対象から除外される住宅は急いで売る必要はない。今年1戸の住宅を売れば、その時点から1住宅保有者となる。
◇保有税の重課、売却・購入のタイミングを考慮せよ=保有税は毎年6月1日現在の保有者に課される。例えば新規に分譲を受けた家の入居時点を6月1日以降に遅らせれば、無住宅者とみなされ保有税を負担しないという意味である。併せて総合不動産税の課税対象者であれば、変わった基準に沿ってポートフォリオを再構成する必要がある。
3戸以上の多住宅保有者は、最も投資価値のある住宅一つまたは二つのみを保有し、残りは市場状況を見ながら売却のタイミングを取るのがよい。
2007年からすべての住宅の譲渡税が実取引価格で課税され、総合不動産税の負担が増えて税負担が急激に増加することになる。投資利益のない住宅は2006年までに売却することを検討すべきである。中小型の複数の家よりも大型1戸のみを持っているのがよい。
◇売ることだけが得策ではない=税金が増えるからといって売ることだけを考えるのは愚かである。持っている家の価格上昇が期待されるなら、住宅を急いで売る必要はない。このとき贈与は最善の選択になり得る。独立が可能な子に贈与をすれば、住宅数と住宅価額を同時に減らせるからだ。
贈与をすれば贈与税を負担しなければならないが、代わりに毎年納めるべき保有税を減らせるだけでなく、何よりも総合不動産税の対象から除外される可能性もある。贈与を行う際に「負担付き贈与」方式を利用すれば、税負担をさらに減らせる。
負担付き贈与とは、贈与する家を担保に受けた融資やチョンセ保証金まで贈与を受ける人がすべて引き受けるという条件で贈与することである。贈与税とは別に譲渡税が計算されるが、大部分は税負担が減る。
◇裸地は建物の新築がよい=裸地は2007年以降60%の税率が適用される。ただし建物を建てれば一般土地に転換される。重課の適用を受けないということだ。裸地の状態であれば建物の新築を検討してみる必要がある。
◇賃貸事業制度を積極的に活用せよ=長期賃貸事業用に分類された住宅は2住宅重課から除外される。対象は建設賃貸は2戸以上（基準時価6億ウォン以下）、購入賃貸は5戸以上（基準時価3億ウォン以下）であればよい。賃貸期間は建設賃貸5年、購入賃貸10年である。
◇初めてのマイホームは入居間近の分譲権で=今回の対策で買い手優位の市場が形成され、生涯初のマイホーム取得を目指す実需者には購入の好機となるとみられる。すでに7月中旬から対策の内容が知られ、住宅市場は買い手が様子見に転じて買い需要が途絶えたまま凍りつき、再建築団地を中心に下落しているため、対策発表後の売り出し物件は増加するとみられる。
このうち入居間近の分譲権をマイホーム取得の攻略対象とする必要がある。新築マンションと古いマンションの差別化が深まっており、分譲権の急ぎ売り物件のうち立地条件のよいブルーチップ団地を攻略する必要がある。
/キム・ヨンギ記者 young@sed.co.kr
入力時間：2005/08/31 18:41