1年前に発表された8・31対策で「不動産投機はもはや終わった」と当時の政策当局者は明言した。
不動産市場の安定と庶民の住居福祉を目指す参与政府の不動産政策を総網羅したもので、憲法より改めにくい不動産政策を標榜しつつ、税制強化による投機需要の抑制とともに、松坡新都市建設をはじめとする首都圏の住宅供給拡大を含んでいた。従来の対策が需要抑制と税制強化に焦点を合わせていたのに比べれば、需要と供給の政策を併せ含み、税制部門でも大きな変化を伴う幅広い内容であった。
8・31対策の目標は、不動産市場の透明化、税制強化、住宅供給拡大による市場安定、庶民の住居安定であった。
政府と市場で評価が分かれ混乱
不動産市場に対する政府の診断は、投機勢力が投機的利益を目的に市場を歪めており、投機的利益の確保を困難にすれば市場を正常化できるという判断であった。そこで投機需要を抑制するために譲渡税・総合不動産税を、市場安定化のために江北地域の公営開発による広域開発と土地取引許可を、市場の透明化のために実取引価格の申告義務化と登記簿記載を、金融部門では住宅担保ローンのリスク管理などを強化した。
これまで政策当局が政策代案を用意する中で真剣に悩んだ跡と努力は称賛に値する。しかし、マンションの原価公開、分譲権転売の完全禁止、後分譲制の即時実施など、投機の根絶と需要緩和に不可欠な対策が抜け落ちている。
従来の対策に比べれば明らかに一歩進んだ内容であることは間違いないが、包括的な内容を盛り込んだために、その効果が即座に現れなかった。需要抑制を主な内容とした10・29対策の場合は、1年以上不動産市場を安定させる効果があった。8・31対策の場合は、発表後数カ月で江南を中心としたバブルセブン地域が急騰し、8・31対策の効果を疑わせたが、再建築開発負担金の賦課など後続対策が施行されるにつれ、8・31対策の効果が可視化し始めている。
しかし副作用も相次いでいる。保有税と譲渡税の賦課基準が強化されて新規分譲市場が沈滞し、首都圏の過度な規制が需要基盤の弱い地方にも同じように適用され、地方の景気を萎縮させている。また首都圏でも江南圏の高額マンションと再建築団地を中心に買い需要が集まり、売り希望価格が大きく上昇して江南圏と非江南圏の二極化を拡大させる結果を生んだ。マンションと土地市場に焦点が合わされた8・31対策の発表直後に反射的利益を期待した商業店舗市場は、基盤施設負担金の賦課によって活性化できなかった。
今年の住宅市場は、バブルセブンと非江南圏の市場差別化が深まり、地方住宅市場の崩壊、譲渡所得税の強化と取引税の引き下げによる取引の凍結、季節的要因によって活性化できていない。
最近の住宅価格が下向き安定している原因としては、景気沈滞による消費心理の萎縮、金利引き上げによる住宅資金の調達コスト増加、金融機関の融資総量規制やDTI適用など需要を抑制する要因と、再建築開発負担金の賦課など供給を抑制する要因を挙げることができる。ここに8・31対策の後続措置が可視化し、梅雨と閑散期という季節的要因が加わり、住宅市場は下向き安定の動きを示している。
庶民に善意の被害があってはならない
8・31対策から1年が過ぎた今、政府と市場はそれぞれ異なる評価を下し、混乱は増している。建設交通部は実取引価格の申告統計を基に典型的な下落期の姿だと主張し、不動産情報会社では過去1年間にソウルは10.18%、京畿地域は7.18%上昇し、上昇幅は縮小していないという相反する見解を示しており、実需者に住宅取得の時期を悩ませている。
8・31対策が発表されてから1年が過ぎたが、法と制度の不備を理由に盛り込まれた内容が十分に施行されておらず、性急な判断は留保することにする。ただし、政策の一律的な適用によって庶民が善意の被害者に追い込まれてはならず、政策の一貫性を維持し、政策を信頼して従ってきた庶民に住宅取得の希望が可視化する方向へ不動産政策は進まなければならない。