［1・31不動産対策］91兆ウォンの賃貸住宅ファンドをどう組成するのか 2019年まで年5,000億ウォンの財政投入、土地公社・住宅公社・国民住宅基金など公共機関主導で設立、「国庫債利回り以上を保証」と年金基金などの投資誘引、「収益を出せなければ財政損失の可能性」と懸念も
李鍾培（イ・ジョンベ）記者 ljb@sed.co.kr
備蓄用長期賃貸住宅建設のための「賃貸住宅ファンド」組成は「1・31対策」の核心と目されている。
政府は年金基金・住宅公社・土地公社などの公共資金以外に民間資金を呼び込み、2007年から2019年まで年平均7兆ウォン、総額91兆ウォンのファンドを組成すると明らかにした。また利回り補填とファンド活性化のため、財政から2008年から2019年まで年平均5,000億ウォン、総額6兆ウォンを投入する計画である。ファンドを通じて建設される賃貸住宅は10年間賃貸した後、2019年から売却（分譲転換）され、これを通じて元本を回収するという計画を立てている。
◇国庫債利回り以上を保証=賃貸住宅ファンドは土地公社と住宅公社・国民住宅基金など公共機関主導で設立する。ここに年金基金・投資信託・保険会社・NongHyup・郵便局などの財務的投資家を呼び込み、この資金を賃貸住宅事業の施行者に出資する方式だ。政府は財務的投資家を誘引するため「5～10年国庫債流通利回り+α」を保証する計画である。国庫債の利回りが5%台前半である点を勘案すると、政府の補填利回りは6%台前後になるだろうというのが財政経済部の説明だ。
機関投資家などの資金を動員しても7兆ウォン（年平均）の資金が集まらない場合、投資信託を通じて賃貸住宅投資ファンドを販売することも検討する計画である。資金調達および運用・住宅管理は専門資産管理会社（AMC）が担う。政府は賃貸住宅ファンドの効率的な運用のため、財政経済部、建設交通部、企画予算処、民間専門家で構成される「ファンド管理委員会」を設ける計画だ。
◇年間7兆ウォンずつ組成=年間7兆ウォン、総額91兆ウォンのファンド組成について、政府は十分に可能だとみている。公共基金でまず埋めた後、不足分を民間資金で活用するという計画であるうえ、利回り保証の条件がこれを可能にするとみている。これについて朴炳元（パク・ビョンウォン）財政経済部次官補は「潜在的投資家と十分に協議した」と述べた。
業界でも、賃貸住宅ファンドに比べて利回りが低いうえ投資リスクを負わなければならない債券市場はもちろん、債券型ファンドなどから資金の一部が賃貸ファンドへ移動すると予想している。実際、債券型ファンドの利回りは2006年に平均4.71%にとどまり、2005年には1.9%にとどまった。財政経済部の関係者は「一種のBTL事業だ」とし、「政府が一定の利回りを保証するため、民間からも少なくない参加があるとみられる」と述べた。
◇収益を出せない場合は財政負担=問題は財政損失の懸念が少なくないという点だ。賃貸住宅は投資資金が一度に投入されるが、回収は長期間にわたって行われる。構造的に一定期間は損失が避けられないのである。政府もこの点は分かっている。盧大來（ノ・デレ）財政経済部政策調整局長は「賃貸住宅の特性を考慮すると、2007～2019年にはファンドの損失が避けられない」と述べた。これを勘案し、政府は2008年から2019年まで12年間、財政から年平均5,000億ウォン程度を支援する計画」と説明した。
しかし賃貸住宅の売却時点（2019年以降）からは利益実現が可能だとみている。権五奎（クォン・オギュ）副首相兼財政経済部長官は「現時点基準で30坪型の賃貸住宅を建てるのに1億8,000万ウォン程度かかる」とし、「売却時点である2019年以降に物価上昇率などを考慮すると、売却価格が2億5,000万ウォン以下に下がらなければ損をしない」と述べた。
しかし賃貸住宅ファンドは他のファンドと違い投資家に元本と利子をすべて保証する構造であるため、賃貸住宅を建設したのに長期間未分譲が発生した場合、国民負担で投資家の利益を保証する状況が生じ得るという点が問題である。立地の良い場所でなければ安価な賃貸住宅も未分譲であえいでいるのが現実だ。資産運用業界の関係者は「政府が市場原理に従って資金を調達すると明らかにしているが、財政を通じて損失を補填するという発想自体が市場を混乱させ得る」と指摘した。
入力時間：2007/01/31 18:06