分譲申込加点制の導入を柱とする住宅分譲申込制度改編の試案が発表された。
政府案は、9月から加点制を実施するものの、中小型マンションは全体物量の75%を加点制、25%を抽選制で並行実施し、中大型の場合は債券入札制を優先適用しつつ、債券応札金額が同じ場合は50%を加点制、50%を抽選制で分譲するというのが主な内容だ。
とくに昨年7月に発表された従来の公聴会案に比べ、一定比率の抽選制を並行し、加点項目を修正するなど、加点制で相対的に不利になる申込者に配慮した跡もうかがえる。従来は民営住宅について全量を加点制にする予定だったが、住宅保有者の無住宅期間認定や、加点項目からの世帯主年齢の削除など、住宅保有者や新婚夫婦も申し込める道を開いたことになるからだ。
比較的公平性のある分譲申込制度案が用意されたことで、加点制導入に伴う市場への衝撃は相当部分が最小化され、実需者が加点を多く積むために既存住宅市場に参入しない確率が高まり、全般的な住宅市場の価格安定にも相当寄与できるとみられる。
ただし、住宅分譲申込加点制の抜け穴は一部補完される必要がある。もともと債券入札制が適用される民間宅地の中大型面積には加点制を適用する必要がない。すでに債券買入上限額が周辺相場の80%であるため、相当部分の売却差益の回収が可能だ。また、劣る流動性（転売制限期間は民間宅地で25.7坪以下が7年、超過が5年）と分譲価格の水準を考えると、長期無住宅の実需者が近づきにくい物量であるからだ。
実際、分譲申込預金の85㎡超の加入者のうち住宅保有者の比率が半分（59%）を超えているだけに、従来通り債券応札金額が同一の場合は抽選制で当落を競うのが望ましいと考える。
需要者の戦略も変わらなければならない。
専用85㎡以下の分譲申込賦金・預金の加入者は、9月前に申し込もうとして有望でない物量に早期に申し込む必要はない。専用85㎡以下の民営住宅（分譲申込預金・賦金加入者対象）は抽選制物量が25%並行される。無住宅の優先順位者に75%の申込優先権を与えていた従来の抽選方式と大きな差がないのだ。とくに余裕資金が不足する申込者が、担保融資規制と税負担の影響を受けている中大型面積へ無理に申込通帳をリモデリングするのも禁物である。
加点制で有利な長い無住宅期間、多くの扶養家族、申込通帳の加入期間が長い申込者は、9月以降まで待って有望物量に選別して申し込むのが賢明だ。
分譲申込貯蓄は同一順位内で競合する場合、無住宅世帯期間、貯蓄総額、納入回数、扶養家族数、当該地域の居住期間などで優先順位を定めているため、現在の分譲申込制度が変更されたからといってマイホーム取得を急ぐ必要はなく、立てた計画通りに申し込みを準備すればよい。ただし、無住宅期間が長かったり扶養家族が多い人のうち貯蓄払込額が少ない人であれば、むしろ分譲申込預金に通帳を転換することも当選確率を高められる道だと考えられる。
長期的な観点では加点を高めるための努力も傾けるべきだ。祖父母や父母など直系尊属を3年以上扶養して住民登録を移せば扶養家族数の加点を高めることができ、可能であれば早く結婚して直系卑属を増やし、申込加点を多く積むようにしよう。
特別供給制度を活用する方法もある。民営住宅に加点制が導入されても特別供給制度はそのまま維持される。特別供給制度とは、3人以上の子を持つ無住宅世帯主、国家功労者またはその遺族、障害者、公共事業の施行のために撤去される住宅の所有者などに対し、一定物量の住宅を別途供給する制度で、上記に該当する人はこの制度を積極的に活用する必要がある。
一方、今回の分譲申込制度改編案は政府が長い努力をかけて作ったものであるにもかかわらず、依然として補完すべき点がある。所得や住宅以外の不動産資産の項目が抜け、いわゆる資産の多い無住宅者が今回の制度で恩恵を受けることになるのが代表的な事例だ。
政府は最終的な立法案を用意する過程で、今回まとめられた分譲申込制度改編案の抜け穴によって善意の被害者が生じないよう最善を尽くすべきである。