「住宅価格はかろうじて抑えたが、市場も一緒に殺した」。
盧武鉉政権の不動産対策の決定版と呼ばれる「8・31対策」の発表から2年が過ぎた現在の不動産市場に対する評価である。
今年に入っての住宅市場の雰囲気は、ひとまず「住宅価格は安定した」と評価しても大きな無理はない状況だ。情報提供会社スピードバンクによると、今年に入って7月までのソウルのマンション価格上昇率は0.75%で、ほぼ横ばいである。京畿道はむしろ0.06%下落するなど、弱含みに転じた雰囲気だ。
しかし市場ではむしろ、今年に入って住宅価格が安定した原因を「8・31対策」に求めていない。住宅価格が敏感に反応したのは、総合不動産税や譲渡所得税などの税金ではなく、融資規制と供給拡大だったというのが専門家の見解である。
「8・31対策」以降の住宅価格の変化をみると、ソウルの再建築マンションは18.71%上昇し、一般マンションも22.18%上昇した。2年間の住宅価格の上昇を勘案すると、最近の弱含みの横ばいをもって政策が成功したと評価するのは無理があるという。
特に政府が「精密な誘導弾」にまでたとえ、いわゆるバブルセブン地域に照準を合わせた対策にもかかわらず、むしろ昨年秋の引っ越しシーズンを前後してソウル江北や首都圏へ住宅価格の急騰地域が拡大する状況へと展開したこともあった。
民間研究所の関係者は「当初『これ以上の対策はない』としていた政府がその後も数回にわたり金融・供給などさまざまなカードを持ち出したのも、結局は『8・31対策』が不十分だったことを自ら認めたことになる」と述べた。
むしろ住宅価格の安定に決定的な影響を与えたのは、分譲価格上限制の導入や融資規制の強化、新都市の供給拡大などを盛り込んだ昨年の「11・15対策」からだったというのが市場の分析だ。
もちろん「8・31対策」自体を無条件に失敗と断じるのは無理があるとの指摘もある。譲渡税・総合不動産税など保有・取引税の強化が、江南圏などの高額住宅に対する仮需要をある程度遮断したためだ。
しかし保有税と取引税を同時に引き上げることで、住宅保有者の「退路」を断ち、取引までも萎縮させたことは依然として課題として残っている。地方はもちろん、最近はソウル江南圏にまで広がっている大規模な入居遅延事態も、取引の低迷から生じた問題だと分析される。
こうした取引減少の流れは建設交通部の統計にも明確に表れている。今年に入って7月までの首都圏のマンション取引件数は11万1000件余りで、前年同期(14万7000件)より24.5%減少し、特にソウル地域では第2四半期の取引件数が前年同期の半分の水準にとどまったことが分かった。
特に目を引くのは、対策以降の住宅規模別の価格上昇率だ。スピードバンクの金恩敬（キムウンギョン）チーム長は「それまでは大型マンションが市場を主導したが、8・31対策以降は小型がより高い上昇幅を示した」と指摘した。「8・31対策」以降は66平方メートル型が26.34%、66~99平方メートル型が22.31%上昇した一方、165平方メートル型以上の大型は18.47%の上昇にとどまったという。
依然として市場は政府の政策を避けて絶えず新たな投資先を探すかくれんぼを続けてきたことになる。したがって、変化する市場の流れに合わせてどれだけ時宜にかなった対応策を見いだせるかに、政府の政策の成否も左右されるとみられる。