民間宅地に対する分譲価格上限制の拡大適用が、9月1日で施行1年を迎えた。反市場的だとの指摘などとともに導入初期から激しい反発を呼んだこれらの分譲申込制度は、この1年間、分譲価格の安定には大きく寄与したとの評価を受けている。一方、深刻な未分譲の積み上がりや供給物量の減少などは、今後解いていくべき課題である。
◇貧弱な供給実績=31日、不動産情報会社の不動産114によると、これまで全国で供給された民間の分譲価格上限制マンションは3700戸で、首都圏では500戸余りしか供給されない貧弱な供給実績を示した。
ここには「分譲価格上限制回避」のための建設会社のマーケティング手法が主要な原因として作用した。昨年9月1日以前に事業承認を終え、11月30日以前に分譲承認を終えて分譲価格上限制の適用を免れた事業地は、昨年末時点でソウルだけで1万5153戸に達する。
また、民間分譲価格上限制物量の本格的な市場投入前の押し出し型分譲により、昨年第4四半期の間に、昨年1年間の全国分譲物量（22万7637戸）の半分に達する10万2177戸が供給された。
◇未分譲の逆風を受けた建設業界=このように民間分譲価格上限制を回避するための供給物量が一時に押し寄せた一方、需要者は市価より安い分譲価格上限制物量を待って申し込みを控える現象を見せ、通貨危機以降で最悪の未分譲状況を生むことになった。現在までの全国の未分譲物量は公式集計で13万戸水準だが、業界が推算する実際の未分譲戸数は約25万戸に達する。
スピードバンクの李美英チーム長は「安い分譲価格上限制物量を待って需要者が分譲申込通帳の使用を極度に自制し、人気物量への申し込み集中現象と未分譲深刻化現象をあおる副作用を生んだ」と述べた。
◇分譲価格の安定には寄与=民間分譲価格上限制の拡大適用が施行初期に多くの試行錯誤を経ているのは事実だが、分譲価格の安定に寄与した点は評価できる。首都圏で供給された民間分譲価格上限制マンションのうち、京畿道水原市のA事業地の場合、周辺の3.3平方メートル当たりの分譲価格相場である1399万ウォンより半分以上安い3.3平方メートル当たり671万ウォンに分譲価格が設定された。安城市で供給されたB事業地も、周辺の分譲価格相場である3.3平方メートル当たり743万ウォンより30%ほど安い3.3平方メートル当たり520万ウォンで供給された。
これについて不動産サーブの咸英鎮（ハム・ヨンジン）室長は「2006年にソウルと京畿道の住宅価格がそれぞれ18.9%と24.8%の上昇率を記録した背景には、高分譲価格の団地が周辺の住宅価格を引っ張った側面が大きい」とし、「今年の民間分譲価格上限制マンションの供給実績が低調なのは事実だが、業者の高分譲価格設定の慣行に制裁を加え、分譲価格の安定に寄与した部分は高く評価されるべきだ」と述べた。
◇解くべき課題も多い=一方、分譲価格上限制以降の供給物量の減少や原価上昇による分譲価格上限制の色あせは、解いていくべき課題として残っている。
民間分譲価格上限制住宅の収益性について懐疑的な見方を持つ建設業界は、事業承認申請を行っていない状況だ。実際に首都圏の住宅建設の許認可物量は4月に2万1000戸に達したが、6月には1万419戸で4月の半分にも及んでいない。ドクターアパートによると、昨年下半期に24万戸に達した分譲計画物量は今年下半期には14万3750戸に急減し、2～3年後には供給不足が現実化するとの懸念が提起されている状況だ。
最近の原価上昇に伴い、分譲価格上限制物量の価格上昇も避けられない見通しだ。政府は最近「8・21対策」を通じて、土地取得費を鑑定価格ではなく市価で認めると明らかにし、分譲価格の上昇が避けられない状況だ。これについてドクターアパートの李英鎬（イ・ヨンホ）リサーチセンター長は「民間分譲価格上限制物量が本格的に供給される前に、政府が自ら分譲価格上限制を事実上無力化させたのと同じだ」とし、「民間分譲価格上限制マンションを待って申し込みを控えていた需要者に配慮するよりも、供給者中心の偏った政策を展開しており残念だ」と述べた。