昨年5月に入居した汝矣島ザイは、差別化された眺望権と団地型設計、広い専用面積などを背景に、江南圏並みの3.3平方メートル当たり3000万ウォン台の相場となっている。
汝矣島のセッカン（支流）に沿ってそびえ立つ「汝矣島ザイ」。昨年5月に入居したこの住居複合施設は、築20年をはるかに超えるマンションが大半の汝矣島一帯で、高さと規模だけでも際立つ団地だ。
4棟で構成される汝矣島ザイは、最高39階、580戸の規模だ。
汝矣島ザイは、汝矣島に立地する既存の住居複合マンションと比べてもはるかに高い相場を形成している。このマンションの155平方メートル型の場合、現在15億ウォン前後で、3.3平方メートル当たり3000万ウォンを上回る。相応の江南圏並みという計算だ。一方、汝矣島ザイの向かいに位置するロッテキャッスル1次の141平方メートル型は9億5000万ウォン、ロッテキャッスル2次の138平方メートル型は8億5000万ウォンにすぎない。錦湖リチェンシアの142平方メートル型は10億ウォン、トランプワールド1次の125平方メートル型は8億5000万ウォンで、大半が3.3平方メートル当たり2000万ウォン台だ。
このように汝矣島ザイの相場が周辺の住居複合マンションに比べ高く形成されているのは、1～2棟の単独型である他の住居複合とは異なり、一般マンションに劣らない団地型であるためと分析される。団地内の商店街には汝矣島一帯で唯一の大型ディスカウント流通店が入っているなど、公園と生活利便施設を完璧に備えている。
高い専用面積率も人気の理由だ。このマンションの専用率は82%で、相応の一般マンションと比べても遜色がない。サービス面積であるバルコニー空間（33平方メートル以上）を合わせれば実質的に専用面積と供給面積が同じになり、空間の活用度が高いという評価だ。実際にこのマンションの155平方メートル型は専用面積が125平方メートルだが、バルコニー面積39平方メートルを合わせれば実使用空間は165平方メートルに達する。
団地南側のセッカン眺望権に配慮した設計も目を引く。北向きを除けばすべてセッカンを見られるよう設計されたというのが周辺仲介業者の説明だ。
交通条件も良好な方だ。地下鉄5号線汝矣島駅が近いうえ、7月開通予定の地下鉄9号線の駅が団地のすぐ東側にできれば、都心はもちろん江南圏とも30分以内で結ばれる。
潤中小学校・中学校が団地のすぐ向かいにあるのも長所だ。ただ汝矣島内には相対的に塾などが少なく、周辺の木洞一帯の塾街を利用しなければならないのが玉のきずだ。
売り物件は現在1～2件にすぎない。組合員のみに配分された155平方メートル型の物件がほぼ消化され、在庫が消えたのだ。一般分譲分は「3年保有2年居住」の譲渡所得税非課税要件を満たせず、市場に売り物件として出てこない状況だ。
周辺のある仲介業者の関係者は「汝矣島には多くの住居複合があるが、専用率や内部の平面構造などを考えれば、当面ザイに代わり得る団地はないほど独歩的な人気を集めている」と述べた。
● 汝矣島の漢江沿い超高層建築の許容で「最大の恩恵」
ソウル市が1月に漢江公共性宣言を通じて漢江沿いに超高層建築を許容するとして乗り出したことで、漢江沿い一帯の再開発・再建築に対する投資家の関心が高まっている。特に汝矣島の場合、最高階数を50階内外（住居部門）、平均階数を40階以内に緩和する計画であり、漢江沿い超高層建築許容の最大の恩恵地域に挙げられる。これまで汝矣島内の住宅価格をけん引してきたのは、ソウル・水晶・孔雀・眞珠など商業地域内のマンションだった。再建築の際、一般住居地域より高い容積率が適用され、相対的に収益性が高いだろうという期待感によるものだ。
ソウルアパート165平方メートル型の場合、現在の相場は20億ウォンに迫る。周辺のある不動産仲介業者の関係者は「165平方メートル型の場合、追加負担金なしで組合から6億ウォン近くを返してもらいながら同じ規模の住宅型を分譲してもらえるという噂がある」とし、「確定した内容ではないが、このような理由で投資家もこのマンションの価値を高く評価する雰囲気だ」と伝えた。
最近は一般住居地域内のマンションへの関心が高まっている。ソウル市が漢江公共性宣言を通じて汝矣島を3つの統合地区に指定し統合開発を誘導する方針を明らかにしたことで、再建築への期待感が高まっている。1地区には木花・三扶・薔薇・花郎・大橋アパートなどが含まれ、2地区は示範・三翼・銀河、3区域は美星・広場アパートなどが含まれると見られている。
ソウル市の関係者は「外部委託が進行中であるため、3区域のマンション団地はまだ確定していない」とし、「委託結果が出れば3地区、または4地区に分けて統合開発を誘導する計画だ」と説明した。