2014年に相次いで発表された政府対策と、年末に曲折を経て国会で可決された再建築超過利益還収制の猶予などの「不動産3法」は、2015年の不動産市場への期待感を高めている。値上がり益への期待は過去より薄いとはいえ、不動産は依然として中心的な資産形成手段である。「2014年家計金融・福祉調査結果」によると、長期間続いた不動産景気の低迷にもかかわらず、不動産は国内家計資産の70%に達するほど、依然として圧倒的な比重を占めている。このため、各不動産商品の投資環境は投資家の関心の的だ。専門家が語る今年の不動産商品別の「天気図」を整理してみる。
既存住宅市場に対する見通しはやや暗い。多様な融資制度と金利引き下げで金融費用負担は下がり、賃貸借市場の不安が住宅購入心理を刺激する可能性もある。価格上昇の潜在力は確かにあるが、マクロ経済の低迷という不安要因が依然として市場に悪影響を与えかねない。不確実性が解消されなければ、既存住宅市場は依然として限られた範囲で上昇する可能性が高い。
また、分譲市場が好況を享受すれば既存住宅市場の雰囲気も共に良くなるのが一般論だが、2015年は分譲市場が既存住宅市場の足を引っ張る可能性も高そうだというのが専門家の見方だ。
朴元甲KB国民銀行首席不動産専門委員は「転売制限の緩和や申し込み制度の改善などで、分譲市場が合法的な投機市場のような役割を果たしうる点は、むしろ既存住宅市場には悪材料だ」とし、「分譲市場に需要者が集まることで、既存住宅は関心の外に押し出されかねない」と説明した。
一方、2014年末に分譲価格上限制の弾力適用などの「不動産3法」が曲折を経て国会を通過したことで、再建築マンション市場の見通しはさらに良くなった。これも経済状況の影響を大きく受けるだろうが、規制緩和が現実化して投資環境が以前より改善されたのは事実だからだ。
金奎正ウリィ投資証券不動産チーム長は「事業に対するリスクは確実に減った」とし、「投資が急増することはないだろうが、危険要素が一定部分除去されたことによる効果はあるだろう」と語った。
反面、江北圏の老朽住宅は再開発事業が遅々として進まないうえ、区域解除後にも活用できる余地が減り、見通しはあまり明るくない。
鄭泰熙不動産サーブ不動産研究チーム長は「以前は一戸建てや多世帯住宅を購入してリモデリングした後に賃貸用として使うこともあったが、最近は住居用賃貸不動産市場の状況が良くないのが問題だ」とし、「再開発の持分も事業が全般的に速度を出せず、投資見通しはあまり明るくない」と語った。
2015年の既存住宅市場の変数は、マクロ経済状況の変化と賃貸市場の不安、そして分譲価格上限制の弾力適用に伴う新規マンション分譲価格の上昇などが挙げられる。チョンセ難が2015年も続き、新規マンションの分譲価格が上昇すれば、既存住宅市場へ需要が「Uターン」する可能性もないとは言えないからだ。
朴専門委員は「低金利と分譲価格の引き上げ、チョンセ難の深刻化などが2015年の住宅市場で重要な変数として作用するだろう」とし、「新規分譲市場から既存住宅市場へ需要者の関心が移ってくる可能性もある」と指摘した。