2014年に相次いで発表された政府対策と、年末に曲折を経て国会で可決された再建築超過利益還収制の猶予など「不動産3法」は、2015年の不動産市場への期待感を高めている。値上がり益への期待は過去より薄いとしても、不動産は依然として中核的な資産運用手段だ。「2014年家計金融・福祉調査結果」によると、長期間続いた不動産景気の低迷にもかかわらず、不動産は国内家計資産の70%に達するほど、依然として絶対的な比重を占めている。このため、各不動産商品の投資環境は投資家の関心の対象だ。専門家が語る今年の不動産商品別の天気図を整理してみる。
収益型不動産市場は商品別に見通しが分かれる。まず、しばらく好況を享受したオフィステルと都市型生活住宅は、供給過剰の懸念が現実化し、利回りがさらに低下する可能性が高そうだ。依然として銀行金利より高い水準で利回りが決まるため投資価値があるとも見られるが、供給が増えた分だけ空室も増え、以前よりリスクが高まる可能性があるというのが専門家の意見だ。
ハム・ヨンジン不動産114リサーチセンター長は「オフィステルの賃貸利回りは持続的に下がってきた」とし、「供給過剰が問題になるのは利回り低下よりも空室率の増加のためであり、投資の可否を慎重に決めなければならない」と説明した。
住居用賃貸商品より利回りが高く形成され、昨年人気を博した商業店舗は、好材料と悪材料が共存する。マンション分譲市場が好況である分、団地内店舗への関心は着実に続くとみられるが、今年、店舗の権利金認定など商業用賃貸借保護が強化されると予想されるだけに、店舗投資家にはリスク要因として作用しかねない。
チョン・テヒ不動産サーブ不動産研究チーム長は「全般的に市場の雰囲気は良い方だ」としながらも、「しかし団地内店舗以外の商品は経済状況の影響を多く受ける方で、権利金など規制改善も投資家の立場では悪材料として作用する可能性が大きいため、慎重なアプローチが必要だ」と述べた。
20億～50億ウォン台の資産家が主に求める中小型ビル市場への関心は、2015年も続くとみられる。賃貸収益と値上がり益を同時に狙えるため、相対的に他の収益型不動産商品より安定しているうえ、需要に比べ供給が不足しているためだ。ソウルの場合、年間賃貸利回りが3～4%台の物件さえ容易に見つけられないほど、売り物が希少な状況だ。
キム・ギュジョン・ウリィ投資証券不動産チーム長は「他の収益型不動産に比べては賃貸利回りが良くないが、それさえ売り物が不足している」とし、「しかし依然として大口投資家の選好度が高いため、今年も人気が続くだろう」と見通した。
一方、2014年に供給が急増した分譲型ホテルについては、専門家が口をそろえて投資リスクが相当高い商品だと指摘した。2～3年前に供給された分譲型ホテルが今年大挙して竣工し、利回り保証など分譲当時に掲げた条件の履行の有無をめぐって契約者と業者の間の対立も予想される。