本格的な秋の分譲市場の幕が上がった。早速今週だけで全国で25のマンション団地が申し込みを受け付け、13カ所のモデルハウスがオープンする。
ひとまず分譲市場の閑散期である7～8月にも申し込み熱が冷めなかったことから、繁忙期である秋の分譲市場の見通しは明るい方だ。しかし秋の分譲市場を見る不安な視線も存在する。何よりも、最近分譲に乗り出した団地の分譲価格が目に見えて上がっている点が懸念される部分だ。
先週、SK建設がソウル江南区大峙洞の国際アパートを再建築して分譲した「大峙SKビュー」の分譲価格は3.3㎡当たり平均3,902万ウォン、最高4,050万ウォンに達した。2年余り前に近隣で分譲された「レミアン大峙チョンシル」の分譲価格である3.3㎡当たり3,200万ウォンより20%以上上がったことになる。今後ソウル江南圏で次々と出てくる他の再建築団地も、「大峙SKビュー」が第1順位で締め切られたことに刺激され、分譲価格を当初計画より引き上げるのは目に見えている。
高分譲価格をめぐる論争はソウル江南圏を越えて全国に広がっている。Hyundai Engineering & Constructionが今週、大邱寿城区黄金洞で分譲する「ヒルステート黄金洞」の平均分譲価格は3.3㎡当たり1,260万ウォン台に設定された。今年上半期の大邱地域の3.3㎡当たり平均分譲価格が884万ウォン、寿城区が1,025万ウォンだったことを踏まえると、分譲価格が高いという指摘が出る。
このように分譲価格が天井知らずに跳ね上がるのは、一般分譲分の分譲価格を引き上げるほど再建築・再開発の組合員の費用負担が軽くなるためだ。建設会社も市場の好況に乗じて、2008年の世界金融危機以降塩漬けにしていた敷地の分譲を再開しながら、分譲価格を高めてこれまでの損失を埋めようとしている。さらに4月から民間宅地の分譲価格上限制が廃止され、分譲価格の上昇を抑える適切な手段もない。
問題は、こうした分譲価格の上昇が分譲市場全般に水を差しかねないという点だ。まず、チョンセ難に疲れて分譲市場に向かう実需者が、相次ぐ分譲価格の上昇で価格競争力の落ちた新規分譲マンションに背を向ける可能性がある。また分譲価格が上がれば売却差益を得るのも難しくなり、投資家の足も遠のく。
現在の分譲価格の算定方法もまた問題を抱えている。最近、組合は分譲価格を決める際、先に近隣で分譲された団地のプレミアム（上乗せ金）が含まれた分譲権の相場を基準にしていると伝えられる。しかし分譲権のプレミアムは実際の入居時点で急落する可能性が高く、これを根拠に分譲価格を引き上げるのは危険だという指摘だ。
結局、分譲市場が今の熱気を続けるには合理的な価格設定が不可欠である。目先の利益だけを追って分譲価格を引き上げようとする建設会社や組合の振る舞いが繰り返されれば、分譲市場はもちろん住宅市場全体に毒として作用しかねないことを肝に銘じるべきだ。
建設不動産部 李在鎔次長 jylee@sed.co.kr