低層の上渓（サンゲ）住宅公社アパート再建築に加速がついている。蘆原区上渓洞のアパート密集地に位置する住公5団地（5階）が最近、信託方式の再建築を推進することを決め、用途地域の格上げを通じて事業性を高めることにした。これにより、来月一般分譲を控えた住公8団地とともに、上渓洞の低層住公団地はすべて再建築手続きに入った。ただ、上渓洞一帯の中層以上の団地の場合、事業性が不足している上、今年初めに安全診断規制が強化され、再建築事業は容易でない状況だ。
30日、関連業界によると、上渓住公5団地の所有者らは住民総会を開き、Korea Asset In Trust（以下、韓資信）を予備事業者に選定し、再建築を推進することを決定した。1987年11月竣工のこの団地は、専用面積37平方メートル、840戸、11棟の規模である。所有者らと韓資信は、現在は第2種一般住居地域であるこの団地を第3種一般住居地域に格上げし、最高35階、1079戸に建て替える案を推進している。2種のままでは7階までしか上げられず事業性が落ちる。韓資信の関係者は「近隣の8団地も従来の2種から3種に変更した後に再建築を進めた先例がある」と説明した。特に呉承録（オ・スンロク）蘆原区庁長が自ら総会に出席し、用途地域格上げのために最善を尽くすとの立場を示しており、推進に速度が加わるとみられる。蘆原区庁の関係者は「住民の整備計画が受理されれば、ソウル市と都市計画委員会を説得する」と述べた。
一方、先に再建築を始めた上渓住公8団地（5階）は8月に一般分譲を控えている。6月末に組合員向けにモデルハウスを公開した後、7月に一般分譲する予定だったが、一部の設計変更で日程を遅らせた。Hanwha E&Cが施工するこの団地は、総1062戸のうち80戸を一般に分譲する。分譲価格は3.3平方メートル当たり1700万～1800万ウォン程度になるとみられている。
再建築の推進に合わせて相場も動いている。住公5団地の専用31平方メートルは7月に3億6800万ウォンで実際に取引され、1月の3億3000万ウォンより約4000万ウォン上昇した。上渓洞のK不動産の代表は「再建築後の入居は1戸しかできないため、多住宅保有者が売りに出した物件を除けば売り物件は多くない」としつつ、「現在の売り希望価格は3億9000万ウォンまで上がり、5～6月に一時的に下落した相場が最高値水準に回復しつつある」と伝えた。
しかし、5団地と8団地など低層2団地を除く上渓住公アパートの再建築は事実上止まった状態である。総4万戸余りに達する上渓洞一帯のアパート団地は大半が1980年代に竣工し、ほとんどが再建築年限に達した。しかし専用30～40平方メートルの小型アパートで一般分譲分が多くないうえ、一般分譲の分譲価格もソウルの他地域に比べて高くなく、事業性が落ちるという弱点がある。さらに安全診断まで強化され、安全診断を通過することも容易でなくなった。
安全診断の強化、再建築超過利益還収制など規制の網にかかった上渓洞のアパート市場は、実需要者中心に再編される雰囲気である。買い手が安値物件から買い入れ、7月に入って少しずつ取引に息がつき始めている。一帯の代表格である住公7団地は7月に専用49平方メートルが4億ウォン、専用41平方メートルが3億1900万ウォンでそれぞれ取引された。2月の高値より2000万～3000万ウォン下がった相場である。上渓洞のH不動産の関係者は「まったくなかった売買の問い合わせが先週から増えた」としつつ、「再建築への期待が高まったというより、他の地域と比べて上渓洞ももう底値だとみて買いに動いたのだ」と述べた。
沈交彦（シム・ギョオン）建国大不動産学科教授は「上渓洞は容積率が高く再建築は容易でない」としながらも、「新築アパートへの需要が多くインフラも整っているため、一部の団地を中心に再建築が始まれば価格上昇の余力がある」と展望した。