# 2018年末に京畿道のある新都市でマンションを購入し、チョンセで貸し出したAさん。その後、昨年9月に住宅賃貸事業者として登録し、今年は再契約を控えた状態だ。Aさんは今回の契約では周辺の相場に合わせてチョンセ価格を2億ウォンほど引き上げる計画だった。しかし28日に公開された政府の住宅賃貸借法解説書によれば、Aさんは既存のチョンセ金の5%しか引き上げられない。賃貸事業者登録後に結ぶ「初回契約」だが、政府は「更新契約」と解釈したためだ。
政府の賃貸借法解説書の発刊後、住宅賃貸事業者が強く反発している。「民間賃貸住宅特別法」では、昨年10月23日以前に登録した賃貸事業者の場合、登録当時に存続中の賃貸借契約が終了した後に再契約する際、事業者が賃料を相場に合わせて定められるようになっている。ところが政府が賃貸借保護法の解説書を出しながら、こうした場合にも「5%上限」を適用できると明らかにしたためだ。特別法である「民特法」と一般法である「賃貸借保護法」が衝突すれば、特別法が優先適用されるのが原則だ。しかし政府が一般法を優先する解釈を出したことで批判が出ている。
31日、業界によると賃貸事業者は韓国国土交通部・韓国法務部の賃貸借法解説書の発刊後、大統領府の国民請願を起こすなど集団で反発している。今回配布された解説書には、既存の賃借人がいる状態で賃貸事業者として登録した場合の上限制適用の有無について、「民特法上の賃借人であっても住宅賃貸借保護法上の契約更新要求権（請求権）が排除されず、賃料引き上げ率の上限5%が適用される」と明記されている。
問題は、昨年10月24日から改正され施行中の民特法をみると内容が異なる点だ。改正法律の施行前である10月23日以前に登録した賃貸事業者の場合、存続中の賃貸借契約が終了した後に再契約する際、事業者が賃料を定められるようにした。改正法律を通じて政府が現在の趣旨通りに変えはしたが、以前の事例については「遡及適用しない」と明らかにした。これに従い、これまでは昨年10月23日前に登録した賃貸事業者は、既存の賃借人がいたかどうかに関係なく、登録後の初回契約は5%上限の適用を受けなかった。これに関連して韓国法制処が昨年、「賃貸住宅の登録後に初めて契約する場合が『当初賃料』だ」と解釈したこともある。
賃貸事業者はこれを根拠に、一般法より優先して施行される民特法の解釈に従うべきだと主張している。ある賃貸事業者は大統領府の国民請願掲示板に「一般法が特別法より優先する初の事例を作るのか」という文章を掲載し、「我田引水式に法を解釈し適用しようとしている。直ちに撤回してほしい」と主張した。
国土交通部は民特法と賃貸借保護法の間に衝突があることは認めるが、解釈に何の問題もないという立場だ。国土交通部の関係者は「民特法3条をみると、民特法で特に定めない事項は住宅賃貸借保護法など他の法令に従うようになっている」とし、「既存の民特法で契約更新請求権に関連する問題を扱っていなかったのだから、賃貸借保護法に従って解釈すればよい」と述べた。しかし法曹界では、こうした政府の主張は事実上、既存制度に対する遡及適用と同じだとして違憲の可能性まで提起している。崔真寧（チェ・ジンニョン）法務法人CK代表弁護士は「形式的な論理を持ち出し、従来制度的に認められていた権利を事実上遡及して侵害するもので、『実質的法治主義』の問題がある」とし、「既存の賃貸事業者の財産権を遡及によって侵害するもので、違憲と解釈される余地もある」と指摘した。 /チン・ドンヨン記者 jin@sedaily.com