政府が提示する住宅供給計画の数値が年々急増し、その実体をめぐる論争が続いている。首都圏だけで供給量が1年で8万戸増えるほどだ。専門家の間では、未分譲住宅を買い取って賃貸に出した数値や、実際の供給可能量ではなく目標値をすべて供給量に算定したのではないかという声が出ている。金賢美（キム・ヒョンミ）前韓国国土交通部長官は「マンションがパンなら」という発言で話題になったことがある。
<1年で8万戸増えた予想供給物量>
政府が先月の2021年住居総合計画で発表したところによると、今年の首都圏の住宅入居量は27万9000戸、ソウルは8万3000戸だ。これは政府が昨年発表した首都圏19万7000戸、ソウル6万2000戸と比べると、1年で首都圏で8万2000戸、ソウルだけで2万1000戸増えた規模である。
市場では、認可から竣工までの期間が短い連立住宅の供給が増えたとみている。それでも建築許可や着工、工事期間などを考慮すると、はたして1年で一つの地域で数万戸も増えられるのかという疑問の声が出ている。
実際、マンションだけを取り出して見ても、入居予想値が1年で数万戸ずつ増える現象が現れている。
昨年、政府は今年首都圏で13万4000戸、ソウルで3万6000戸が入居すると予想したが、1年後の今月30日の集計では首都圏が18万3000戸、ソウルが4万1000戸へと今年の入居量を増やした。それぞれ4万9000戸、5000戸増えた。昨年11月30日に金賢美前国土部長官が「パンなら徹夜してでも作るが、マンションは工事期間が長くかかり、すぐに用意するのは難しい」と述べたのとは異なり、1年でマンション供給の予想値が首都圏で数万戸増えたことになる。
この中には幸福住宅のような賃貸住宅やオフィステルの買い取り賃貸などが含まれているとみられる。国土部が30日に公開したソウルの下半期マンション入居物量のリストを見ると、1万7569戸のうち幸福住宅や青年住宅などの賃貸住宅が2417戸で、このほかにも千戸洞のアスハイム9次など、すでに竣工したオフィステルも一部含まれている点が確認できる。
尹柱善（ユン・ジュソン）弘益大学校都市建築学科教授は「オフィステルや賃貸住宅、買い取り賃貸などを供給量に算定する場合、供給量の数字が増えること以外に、はたして一般的な住宅購入需要に対応する供給といえるのか疑問だ」とし、「とくに買い取り賃貸の場合、既存住宅を買い取って供給するため、新規供給とみるのは難しい側面もある」と述べた。
<2・4対策の「希望数値」が供給量?>
供給計画以外にも、現在推進中の供給実績を算定する際に、一種の「おかしな計算法」を適用しているという指摘もある。2・4対策の都心供給計画が代表的だ。盧炯旭（ノ・ヒョンウク）国土部長官は「2月4日に供給対策を発表してからわずか5カ月ほどで、都心複合、公共整備、住居再生革新地区など12万6000戸の供給が可能な都心の候補地を発掘した」と述べた。
ただ、盧長官が言及した12万6000戸の場合、文字どおり候補地であるだけで、供給量として確定していない物量である。具体的に見ると、都心複合事業が52カ所の候補地、公共整備事業が32カ所の候補地、小規模都市再生が27カ所だ。
この候補地は、政府が開発を推進する対象として探している段階であり、実際には住民10%の同意を得て予定地区に指定された後、さらに3分の2以上の土地所有者の同意などを得なければ本地区に指定されない。本地区に指定された後にはじめて、実際に供給される物量になるわけだ。結局、候補地は政府が供給したいという希望地域の希望物量にすぎないことになる。
実際、こうした候補地が実際の供給につながるのは難しいという指摘は絶えず出ている。建設産業研究院は最近発刊した建設動向ブリーフィングで「各地で『公共』に対する拒否感から事業推進に困難を経験している」と評価した。実際、公共再開発のうち「最大の目玉」と呼ばれる黒石2区域を含め、江北5区域、上渓3区域などで事業施行に困難を抱えており、都心複合事業地でも田浦3区域と唐甘4区域が候補地指定の取り消しを求める集会を開いた。公共再建築の場合も、供給規模が最も大きい先導事業地であった冠岳のミソン・コンヨンが事業を放棄した。
8・4対策も同様だ。当時、政府はソウル都心に供給するという計画を発表したが、事実上、龍山整備場、麻浦区のランドマーク用地、麻浦区の西部運転免許試験場などの場合、自治体との協議が難航している。それでも政府は発表した計画がすべて実現することを前提に「政府が発表した供給政策が推進されれば、今後10年間、全国56万戸、首都圏31万戸、ソウル10万戸の住宅が毎年供給される」とし、「首都圏31万戸は圧倒的な物量だ」と対外的な説得に乗り出している。
高俊錫（コ・ジュンソク）東国大学校法務大学院教授は「供給が現時点で最も重要な住宅安定対策であるという点では異論がない」としつつ、「ただ、いま政府がすべきことは、新規供給を発表するなど供給量が多いことを強調することよりも、既存に発表した供給計画を前倒しで実現することが、市場にとってより有意味なメッセージになるだろう」と述べた。