国会国土交通委員会は12日、「ACT ON THE IMPROVEMENT OF URBAN AREAS AND RESIDENTIAL ENVIRONMENTS」改正案から、再建築組合員に実居住義務を課す内容を削除した。この法案は昨年の6・17対策の核心的内容で、再建築組合員が分譲権を得るには2年間の実居住が必要だったが、1年で廃止された。
立法案から外れることが決まった後、2年の実居住義務要件に先行対応した家主などを中心に不満の声が噴出した。彼らは「実居住義務要件のために多額の資金をかけて自宅の内装をやり直して入居して住んでいたのに、これは一体どんな青天の霹靂か分からない」といった不満を遠慮なくぶつけた。
これについて金弁護士は「政策はある程度立法化されるまで変更されうるため、損害賠償請求や具体的な権利行使をするのが難しい」とし、「政府の言葉を信じて従ったのに、政府の救済もなく不当な損害を被ったのだから、政策への信頼度は落ちざるをえない」と述べ、不足していた政府与党の立法技術を指摘した。
━ 立法推進時から浮上していた憲法条項侵害および関連法令の衝突問題、結局「刃」として作用 再建築2年実居住義務条項の廃止をめぐり、多くの専門家は、立法推進時から浮上していた憲法条項の侵害と関連法令間の衝突問題のために条項削除は予見されていたことだと語る。金弁護士は「もともと法的に問題がある政策だった」とし、「家主にその家に必ず住まわせ、他の場所に住みたいという自由を抑圧することになった点からして問題だ」と述べた。金弁護士の言葉どおり、再建築実居住2年義務条項は立法推進時から憲法上の「居住移転の自由」を侵害するとの批判を受けてきた。
また再建築2年実居住義務条項は、賃借人の居住安定性を保護する目的で制定された賃貸借保護法の趣旨とも相反するとの指摘を受けてきた。再建築2年実居住義務条項自体が賃借人の居住安定性を損ないうるということだ。所有者が2年間実居住しなければならないため、賃借人は住んでいた家から出るしかない。このため賃借人の居住安定性が侵害されざるをえないという説明だ。投機過熱地区の再建築マンションは立地は良いが建物が古く、チョンセ価格が安かった。学区が必要な人々は安いチョンセ価格で良好な住環境を享受できた。しかし家主が2年間義務的に住まなければならないなら、こうした恩恵を享受するのは難しくなる。家主がもはや再建築マンションをチョンセで貸して他所に居住できなくなるため、「錆水」が出る古い家に住まなければならない事例もあった。
━ 信頼が落ちた不動産立法過程…賃貸借3法の廃止主張も相次ぐ 再建築2年実居住義務条項の廃止が決まった後、一部では、これまで賃貸人・賃借人の対立の原因と指摘されてきた賃貸借3法まで廃止すべきだという主張が起きた。
しかしこれについて金弁護士はやや否定的な立場を示した。同氏は「賃貸借3法は導入当初は市場に混乱が多かったが、時間が経ち当該法律の解釈が多く出てきて定着しつつある」とし、「4年の居住保障が過度に行き過ぎたわけではなく、例外的な事由があれば財産権の行使で賃貸借契約を終了させられるため、賃貸借3法まで廃止するのは行き過ぎた措置だ」と述べた。
━ 性急だった政策のせいで冷める気配のない需要…再建築市場に風船効果が起きる
再建築2年実居住義務条項が立法化過程で削除された後、再建築市場に風船効果が起きるとの懸念が提起されている。当初、再建築2年実居住義務条項は、際限なく高騰する投機需要を遮断するために作られた。家主が自ら自宅に入居して住むようにし、ギャップ投資による投機を防ぐというものだった。
しかし今回の条項削除以降、事実上ギャップ投資も可能になり投資金負担が減るため、投資需要が再建築団地に集まると予測される。金弁護士は「廃止前は投資家が現金清算を懸念して初期の再建築に参入することを負担に感じていたが、条項削除後は初期の再建築団地に投機需要が集まる可能性がある」と述べた。
また金弁護士は、今回の条項削除以降、政府の不動産政策全般に対する信頼度に大きな打撃が及ぶと予想した。同氏は「立法検討の過程で派生する影響を綿密に見て政策発表をしていれば混乱を減らせただろうが、1年で再び覆されるのだから問題がある」とし、「政策の信頼性があまりに落ち、人々がその過程で応じてくれない結果が生じているため、市場予測が以前より一層難しくなった」と述べた。