2008年のリーマン・ショック直後、韓国では住宅価格の下落による「担保割れ住宅」「担保割れチョンセ」が社会的な問題として浮上した。当時、政府は多様な解決策を打ち出したが、大きな効果は得られなかった。そうした状況で朴槿恵政権は市場論理に沿った不動産政策を展開し、折よくマクロ経済の転換に支えられて下落していた住宅価格が上昇に転じ、担保割れチョンセ問題は自然に解消された。
時が流れ、2022年末から再び「チョンセ詐欺」「チョンセ被害」が社会的災害と言われるほど大きな問題となっている。災害級の惨事を解決するため、国会で「チョンセ詐欺被害者支援および住居安定に関する特別法」が制定された。しかし賃借人の被害があまりに大きく苦痛であるため、政府の対策は被害者の目線とかなりの乖離があるようだ。
そこで被害者の目線に合った苦痛分担のため、野党が特別法改正案を発議し、国会本会議への付議直前となっている。第21代国会が終わる前に「先救済・後回収」策を含めて処理される可能性もあるとみられる。
チョンセ詐欺による被害を解決するため、特別法で被害者の住居安定を支援することは必要だ。ここで見落としてはならないのは、チョンセ詐欺とチョンセ被害を区分することである。賃貸人が悪意をもってチョンセ契約を締結し、賃借人のチョンセ保証金を騙取する刑事上の犯罪である「チョンセ詐欺」と、悪意ではなく住宅価格の下落など市場状況の変化による「チョンセ被害」は原因が異なるため、処方も異なるべきだ。チョンセ詐欺という例外的状況について国家財政で支援しようとする特別法の趣旨は尊重するが、逆チョンセによる保証金の未返還などのチョンセ被害に対する救済は公平性と市場論理に反するもので、政府の介入は制限されるべきだ。
特別法改正案は、住宅都市保証公社（HUG）または韓国資産管理公社（KAMCO）をはじめとする公共部門がチョンセ詐欺被害住宅の保証金返還債権を買い取り、被害賃借人の保証金を優先的に救済し、後に競売・公売などで回収する内容を盛り込んでいる。
改正案が施行されれば、政府が被害者の保証金を先に救済しても回収する能力は十分にあり、回収できず実際に財政を投入することになってもその規模は数千億ウォンにすぎないと主張する者もいる。しかし、政府が買い取らなければならない賃借保証金返還債権の大部分は不良債権で、回収可能性は非常に低い。HUGの昨年の純損失が約4兆ウォンで、代位弁済の回収率も15%程度である点を考慮すると、単純に純損失を数千億ウォン程度と算定するのは極めて危険な発想だ。
さらに住宅都市基金の余裕資金は2021年の49兆ウォンから今年現在13兆9000億ウォンまで急減した。基金を活用して保証金返還債権を買い取る案は慎重に検討する必要がある。
このほか、他の類型の詐欺被害者との公平性の問題もある。国家がどの範囲までこうした被害を支援すべきか、チョンセ詐欺被害者の救済に関連して被害者以外の国民がどこまで負担できるのかについての社会的合意も必要だ。
特別法改正案を期限に追われて第21代国会で処理するよりも、第22代国会で公論化の過程を十分に経て制度改善を推進するのが望ましい。また、国民が負担可能な水準はどの程度かについて社会的合意を導き出す過程が先行すべきだ。