今年に入り、ソウルのマンション購入契約を締結した後に解除した事例が、2020年の実取引価格公開以降で最も高い水準に急上昇した。頻繁な規制変更で市場のボラティリティーが高まり、買い手が契約を覆す事例が急増、一部では「価格つり上げ用」の虚偽契約申告が混じっているとの疑惑まで提起されている。
30日、韓国国土交通部の実取引価格システムに登録された資料によると、今年11月までのソウルのマンション売買取引7万5339件（公共機関の購入を除く）のうち5598件が解除申告として処理され、解除率7.4%を記録した。2020年以降で最も高い数値である。
解除された契約の総取引金額は7兆6602億ウォンで、1件当たり平均金額は13億6838万ウォンだ。契約解除時には通常、契約金の10%水準で違約金が発生すると単純計算すると、今年発生した解除費用は総額7660億2000万ウォン、1件当たり平均1億3683万ウォンが消えた計算になる。
ソウルのマンション契約解除率は2020年が3.8%、金利急騰と取引急減が重なった2022年に5.9%へ跳ね上がった後、2023年は4.3%、2024年は4.4%と小幅に安定した。しかし今年は相次ぐ規制調整で取引が活発な中、ボラティリティーが高まり解除が再び増加した。
年初の土地取引許可区域の解除・拡大再指定に続き、新政権発足後の6・27融資規制、9・7供給対策、10・15規制地域拡大など大型対策が相次いで発表され、買い手が不確実性を感じ、すでに締結した契約を再び取り消す動きが続いた。
月別に見ると1・2月の解除率はそれぞれ6.8%、6.6%だった。しかし3月にソウル市が土地取引許可区域を江南3区と龍山区に拡大再指定すると、3月の解除率は8.3%に跳ね上がり、4月9.3%、5月9.9%と上昇した。6・27融資規制で資金調達がさらに難しくなった6月には解除率が10.6%と今年の最高点を付け、7月も10.1%と10%台を維持した。
10月と11月の解除率はそれぞれ2.5%、1.0%とまだ低いが、解除申告が遅れて行われる点を考慮すると今後数値はさらに上がると予想される。特に10月20日からソウル全域が土地取引許可区域に拡大される直前まで駆け込みのギャップ投資需要が集まった点を考慮すると、最終的な解除率は6〜7月より低く落ち着く可能性も提起される。
解除率は地域別に差が大きかった。今年のソウルのマンション価格上昇率1位だった城東区が10.2%で最も高い解除率を示し、龍山区（10.1%）、中区（9.8%）、中浪区（9.3%）、西大門区（9.0%）、江東区（8.7%）、江南区（8.6%）の順で続いた。一方、松坡区は5.1%でソウル25区のうち最も低かった。次いで冠岳区・江西区（各5.6%）、九老区（6.1%）、恩平区（6.2%）、道峰区（6.3%）などが解除率の低い地域として集計された。
? 「1億ウォン以上失っても買わない」…ソウルのマンション「契約取り消し」が過去最大、一体なぜ?