需要が溢れる一方で供給が不足するソウルでは、新築マンションは希少性から高値が付けられ、「マイホーム取得」を望む実需層にとって参入障壁が高い。そこで来月の「南楊州王宿アテラ」を皮切りに年内に約7500戸の分譲が計画されている第3期新都市の新規マンション団地が、ソウルの新築住宅需要を吸収できるかが注目される。
韓国国土交通部が発表した「2026年首都圏公共宅地・公共分譲住宅供給計画」によると、今年、第3期新都市では高陽昌陵で4団地3881戸、南楊州王宿2で3団地1868戸、仁川桂陽で3団地1290戸がそれぞれ分譲される予定だ。第3期新都市は公共交通を利用してソウルまで30分以内で到達でき、ソウル各業務地区へのアクセスに優れるため選好度が高い。先に昨年は河南校山、南楊州王宿など一部地域で本申し込みの競争率が3桁を記録し大きな人気を集めた。周辺相場に比べ分譲価格が低い公共分譲マンションが大半であるため、今年も激しい申し込み競争が予想される。
2018年9月に建設計画が発表された第3期新都市は、土地補償に時間がかかり事業が加速しなかったが、昨年末に100%完了し、現在、河南校山や南楊州王宿などでは躯体工事や掘削工事が進められている。韓国土地住宅公社（LH）は今年、約18兆ウォン規模の工事・用役発注計画のうち71%に当たる12兆8000億ウォンを首都圏と第3期新都市に集中させ、事業進行を加速する計画だ。特に李在明大統領が26日に開かれた首席補佐官会議で「時間をかけすぎれば、やらないのと同じだ」として「スピードを上げてほしい」と指示したことで、第3期新都市建設に弾みがつくと見込まれる。
GTX-Aで開かれる「20分台の江南生活圏」高陽昌陵
高陽昌陵では来月S1ブロック（494戸）が分譲される予定で、6月にはS2（1057戸）、S3（1306戸）、S4（1024戸）の3ブロックで公共分譲の本申し込みが相次いで行われる予定だ。
京畿道高陽市徳陽区一帯を中心に2020年に指定された高陽昌陵公共住宅地区は、ソウル恩平区・麻浦区に隣接し、ソウル境界線から0.7kmの位置にある。計画通り2030年に首都圏広域急行鉄道（GTX）-A昌陵駅が開通すればソウル駅まで10分、三成駅までは20分となり、事実上ソウル生活圏でありながら江南へのアクセスに優れた立地とされる。また京義中央線幸信駅と3号線花井駅の間に大規模団地マンションが形成されており、学校・塾・病院などのインフラが発達している点も長所だ。
高陽昌陵のS2ブロックを除くS1・S3・S4ブロックは2022～2023年にすでに一部で事前申し込みが行われた。事前申し込み当時の推定分譲価格に比べ、本申し込みでは少なくとも4000万ウォン、多い場合は1億ウォン近く上昇した点を考慮すると、今年は専用面積84m²基準で7億ウォン台の分譲価格が予想される。周辺の幸信洞の築古マンションの同面積の売買価格が6億ウォン後半～7億ウォン前半台であることを考えれば、同程度の価格で新築生活を享受できると見込まれる。昌陵新都市は事前申し込み者の73%が本申し込みに参加し、事前申し込み放棄比率も第3期新都市の中で最も低かった。
昨年2月に第3期新都市公共分譲の開始を告げた高陽昌陵チョンマウルの3ブロック（A4・S5・S6）は、一般供給610戸の募集に3万2451人が集まり平均競争率53対1を記録した。ブロック別平均競争率はS5が96対1で最も高く、特に専用面積84m²の住宅タイプでは15戸の供給に6147人が申し込み、競争率は410対1に達した。S6ブロックは116戸の募集に7290人が申し込み、平均競争率は63対1だった。ある大手建設会社の分譲チーム関係者は「中型住宅タイプの供給が多く価格も合理的で、一山や幸信洞の築古マンションに住む実需層だけでなく、ソウル居住者の申し込み率も高くなると予想される」と見通した。
第3期新都市の中でソウル東南北圏の居住需要を吸収すると見込まれる南楊州王宿地区は、GTX開通計画に加えソウルにつながる地下鉄延伸という交通面の好材料があり、需要者の関心が高い。すでに4号線梧南駅や榛接駅などが延伸開通し、京春線が隣接して走っており、9号線（江東河南南楊州線）の延伸も予定されている。さらに南楊州王宿地区は今後7万5000戸が入る大型新都市として位置付けられると見込まれる。
来月の分譲を控える南楊州王宿2のA1ブロックとA3ブロックは、それぞれ803戸、686戸の規模だ。両ブロックはすでに完成した茶山新都市に近く、初期のインフラ不足問題は大きくないとみられる。A1ブロックには錦湖建設が民間参与型の公共分譲マンション「王宿アテラ」を来月供給する。王宿2地区で最も早く本申し込みに乗り出す団地で、地上29階、7棟、専用面積59・74・84m²の計812戸規模で造成される。
事前申し込み当時にすでに高い競争率を記録した場所であり、今回の本申し込みでも申し込み熱が続くと期待される。事前申し込み当時、この団地は専用84m²タイプで最高53.4対1の競争率を記録した。団地から1km以内に946駅（仮称）が新設される予定で、ここで9号線延伸線と京義中央線を利用できると見込まれる。9号線を通じて王宿1地区でGTX-B路線（予定）へ乗り換えが可能になれば、ソウル主要業務地区へのアクセスも画期的に改善される。
予想分譲価格は専用84m²基準で6億ウォン後半～7億ウォン台で、事前申し込み時の推定分譲価格平均5億6000万ウォンに比べ1億ウォン以上上昇すると予想される。周辺の新築マンション「茶山プルジオ」の専用59m²が今月7億ウォン台で実取引された点を考えれば相対的に低い価格であり、需要が集まるとみられる。
Korean Air Lines・SKなどの誘致で産業自足モデルを始動した富川大壮・仁川桂陽
京畿道富川の大壮地区は、広域鉄道である大壮弘大線の起点として大規模企業の投資を誘致し、産業自足都市へと変貌している。今月18日、富川市は大壮都市先端産業団地に都心航空交通（UAM）プロジェクトをはじめ大企業4社から総額2兆6000億ウォンの投資を誘致したと明らかにした。
大壮都市先端産業団地は、梧丁区大壮洞・遠宗洞・梧丁洞一帯の大壮公共住宅地区内に造成される面積56万5554m²規模の産業団地だ。富川市は今回、Korean Air Lines・SKイノベーション・SKハイニックス・DNソリューションズと都市先端産業団地への入居契約を一括して締結した。続いてLHと4100億ウォン規模の土地売買契約も結んだ。今回の契約により産業施設用地の36%程度に当たる13万m²が早期分譲される予定だ。DNソリューションズは2029年、SKイノベーション・SKハイニックスは2030年、Korean Air Linesは2031年の入居を目標とする。
また昨年着工式を行った「大壮弘大線」が開通すれば、富川からソウルの弘益大学入口まで25分台での移動が可能になる。GTX-D・E路線との連携も推進中であり、第3期新都市の他の地区と同様にソウル都心へのアクセスが改善されると見込まれる。
こうした長所により、昨年の富川大壮A7・A8ブロックの申し込みには計4万3000人が集まり3桁の競争率を記録した。LHによると、A7ブロックは1万3000人が申し込み121対1、A8ブロックは1万2000人が集まり137対1の競争率となった。当時の分譲価格は4億9000万ウォン～5億2000万ウォンだった。
来月、仁川桂陽地区ではA9ブロックの318戸が分譲を控えている。続いて8月にはA17ブロック309戸、A6ブロック663戸がそれぞれ供給される。A9ブロックは新婚夫婦特化団地で、専用面積51・55m²の住宅タイプのみで構成されている。中大型の住宅タイプがない団地で、若年層や新婚夫婦の実居住と職住近接に適した住宅形態であり、推定分譲価格は4億ウォン台だ。富川大壮都市先端産業団地にも近く、申し込み需要が多いと予想される。
相場との差益が大きい第3期新都市最高の立地…松坡生活圏を享受する河南校山
第3期新都市の中で最も注目されている地区は、江南3区の一つであるソウル松坡区の生活圏を享受できる「河南校山」地区だ。まだ確定した公告はないが、今年下半期中に一部ブロックが分譲される予定だ。河南市庁から南側に0.3km離れたこの場所は、河南美沙、高徳江一、渭礼など既存の住宅開発地域に近く、第3期新都市の中で江南圏に最も近い。自家用車利用時に渋滞なく松坡区をはじめ江南圏への通勤が便利だという長所がある。
あわせて河南校山新都市の最大の好材料は地下鉄3号線（松坡河南線）の延伸計画だ。この路線が開通すれば、梧琴駅から甘一地区を経て河南市庁まで地下鉄3号線が校山新都市を貫通することになる。2032年の開通を目標としており、河南市が3号線延伸事業費を全額負担する受益者負担方式で推進されている。
このため昨年、5号線河南検丹山駅の駅勢圏にある河南校山A2ブロックの「校山プルジオ・ザ・ファースト（1115戸）」は本申し込みの平均競争率が263対1に達した。A2ブロックは河南検丹山駅まで徒歩10分の距離で、河南市庁やスターフィールド河南、新世界などが近隣に立地し生活利便性が高いため市場の高い評価を得たと解釈される。
さらに周辺相場に比べ低い価格も競争力の要因となった。専用59m²基準で最高分譲価格が5億7167万ウォンで、当選すれば3億ウォンの相場差益が予想されたためだ。周辺の新築団地「河南湖畔サミット・エデュパーク」は昨年12月に専用59m²が9億ウォン台で実取引された。業界関係者は「第3期新都市の中で完工時の将来価値が最も高いのは河南校山地区だ」として「高い申し込み競争率がそれを裏付けている」と述べた。