政府・与党は公共再整備事業地に容積率インセンティブを与えて住宅供給を増やす思惑だが、実際の供給効果は限定的であることが明らかになった。全体の事業地の40%はインセンティブ対象から除外される上、数年間にわたり事業初期段階にとどまっており、実際の供給までに長い時間を要するためだ。野党と専門家は、市場の体感度を高めるには公共中心の供給拡大と民間事業の活性化を並行すべきだと指摘する。
30日、Seoul Economic Dailyが金恩慧（キム・ウンヘ）「国民の力」議員室を通じて入手した資料によると、国会本会議に付議された「ACT ON THE IMPROVEMENT OF URBAN AREAS AND RESIDENTIAL ENVIRONMENTS改正案」を根拠に容積率インセンティブの適用を受けられる公共再整備事業地は25カ所で、対象事業地の半分にとどまることが集計された。全体43カ所（公共再開発38カ所・公共再建築5カ所）のうち残りの18カ所（41.9%）は、法案が通過しても容積率の引き上げを期待できないという意味だ。容積率インセンティブの対象はすべて公共再開発の事業地で、公共再建築は1カ所も含まれていない。
相当数の事業地が制度の恩恵を受けられないのは、法案に幅広い「適用除外規定」を置いているためだ。昨年の政府の「9・7供給対策」発表当時、投機過熱地区に属する事業地や、韓国土地住宅公社（LH）などの公共機関と組合が共同で施行する事業地、9・7対策以前に事業認可を受けたか申請した所は容積率インセンティブの対象から除外した。江南圏初の公共再整備事業地であるソウル・松坡区の巨余セマウル（公共再開発）や瑞草区の新盤浦7次（公共再建築）などが代表的な例だ。政府は公共再開発・再建築事業の新規公募計画を別途設けておらず、容積率の恩恵を与える追加事業地の発掘も容易ではない。
改正案は公共再開発・再建築事業地の容積率を法的上限の1.3倍まで緩和する内容を盛り込んでいる。一般住居地域を基準に公共再開発は360%、公共再建築は300%から最大390%まで引き上げることができる。公共中心の高密度開発を通じて市場の選好度が高い都心で追加供給量を確保するというのが政府・与党の構想だ。
しかし個別事業地の供給拡大効果は期待に及ばないと見込まれる。ソウル・江東区の千戸A1-1公共再開発事業地の場合、現在の容積率359%を390%に引き上げても、戸数は747戸から811戸へ最大64戸増えるにとどまる。京畿道光明市の光明7区域は現在315%の容積率で3010戸を供給する計画だが、390%を適用すると3727戸となり717戸ほど増加する。容積率インセンティブを受けた事業地は賃貸住宅など公共寄与の負担も大きくなるため、住民の反発によって事業推進にブレーキがかかる可能性も排除できない。
問題は、実際の住宅供給が行われるまでに相当のラグが生じる点だ。公共再開発・再建築は2020年の導入以降6年目を迎えたが、着工段階に入った事業地は皆無だ。全体43カ所のうち、事業の「7分の峠」と呼ばれる事業施行計画認可を受けた事業地も4カ所にすぎない。多くは候補地の選定や整備区域・事業施行者の指定といった初期段階で進展を見せていない。韓国国土交通部は来年、公共再開発1号事業地である新設1区域を皮切りに、2028年に楊坪13区域（公共再開発）・新吉13区域（公共再建築）など計3カ所で初めて鍬を入れることを目標に据えた。
野党は民間再整備事業の活性化を並行してこそ実質的な供給拡大が可能だと主張する。都心での民間供給の比重は公共部門をはるかに上回るため、公共中心の政策だけでは限界があるという論理だ。政府統計によると、昨年のソウルの住宅着工量3万2119戸のうち民間の比重は83.4%（2万6789戸）に達した。
これを受けて金議員は民間の再開発・再建築事業地に容積率の恩恵を適用し、事業手続きを簡素化する法案を出したが、「共に民主党」の反対で一歩も進んでいない。金議員は「全体の住宅供給の80%を提供する民間再整備事業を顧みず、公共だけに容積率インセンティブを集中させれば住宅需給の不均衡を深刻化させるだけだ」とし、「国家主導の供給対策と税金引き上げで需要を統制する方式に固執するのではなく、民間再整備事業の活性化を通じて住宅供給の速度を引き上げるべきだ」と述べた。