7～8月に首都圏で1万戸を超えるマンションが分譲に乗り出したが、ソウル地域は高分譲価格の論争にもかかわらず需要が集まった一方、京畿道はブランド大規模団地でも申し込みの定員未達が相次いだ。ソウルの住宅価格上昇が首都圏全般に拡散する雰囲気の中でも、新規分譲市場ではソウルと京畿の温度差がより鮮明になっている。
30日、韓国不動産院の申込サイト「請約ホーム」によると、今年7～8月に京畿道では13団地が分譲されたが、一般1順位の申し込みで順位内締め切りに成功した団地は4カ所にとどまる。
京畿道金浦市の「ホバッサミット豊舞Ⅲ（計660戸）」が一般1順位266戸の供給に2737件の申込通帳が受け付けられ、平均10.3対1の最高競争率を記録し、義王市の「義王駅SKビュー（1857戸）」と「義王駅ハンシン・ザヒュー（297戸）」がその他地域1順位の申込者が集まったおかげで、それぞれ7.5対1と8.6対1の平均競争率で順位内締め切りとなった。
一方、金浦市の「漢江プルジオ・リバーフロント（2343戸）」、烏山市の「烏山ヘリテージ・ザイ1・2団地（1783戸）」、富川市の「ドゥサン・ウィブ・ザ・ゼニス富川（1728戸）」などは1軍ブランドの大規模団地マンションであるにもかかわらず、1・2順位で大幅に未達となり、相当な物量が無順位に回った。60億ウォンに達する最高級ペントハウスまで披露して注目された富川市の「上洞駅ロッテキャッスル・シグニチャー（1859戸）」も、1536戸の募集に2順位までで申込通帳3028件しか受け付けられず、一部の住宅タイプが未達となった。
一方、同期間のソウルの申し込みの雰囲気は対照的だ。7～8月にソウルでは銅雀区の「銅雀セントラル東門ディイースト（301戸）」、蘆原区の「月渓中興S-クラス・リビエール（355戸）」、中区の「忠正路駅ザイ・ルネ（299戸）」など5団地が合計291戸の一般1順位受け付けを行った結果、1万7322件の申込通帳が受け付けられ、平均59.5対1の高い競争率で全住宅タイプが「完売」となった。京畿道は13団地が特別供給の未達分を含め8079戸の一般供給を実施した結果、2順位までで計1万3512件の通帳が受け付けられ、平均1.7対1の競争率にとどまった。
業界では、京畿圏の未分譲が6月時点で1万3553戸まで積み上がり、資産価値上昇への期待感が低下した状況で、工事費上昇に伴い分譲価格も上がり申し込み需要が減少した結果と分析する。京畿道の住宅需要の萎縮はすでに1年続いている。分譲評価専門会社リアルハウスによると、京畿道の1順位申し込み競争率（12カ月移動平均基準）は2025年上半期までは10～12対1前後を維持していたが、今年7月には2.57対1まで落ち込んだ。
業界のある関係者は「個別団地の競争力を比べると、分譲価格はもちろんブランド・商品性・団地規模などで京畿道の新規団地はソウルに比べ劣らないが、申し込み結果は大きく押される様相だ」とし、「工事費上昇による高分譲価格の負担は共通だが、ソウルは供給が大きく不足する状況で新規分譲がマイホーム取得の手段として注目される一方、京畿道は選択肢の一つとして扱われている」と説明した。
こうした需要の萎縮は申込通帳の状況にも表れている。韓国不動産院によると、今年7月末時点で仁川・京畿の1順位申込通帳は584万8728件で、1年前より44万5774件（7.1%）急減した。直近1年間に全国で消えた1順位通帳（90万1555件）の半分（49.4%）が仁川・京畿から離脱したもので、同期間のソウルの減少幅（14万2042件）の3倍を超える。地方はもちろん京畿圏まで「申込通帳無用論」が広がり、全国の申込通帳加入者数も2年で110万件ほど蒸発した。
京畿圏分譲市場の萎縮は建設会社の負担にもつながっている。工事費と金融費用が上がり続けているが、需要が追いつかず分譲価格の設定が容易でないためだ。実際、住宅都市保証公社（HUG）によると、今年7月のソウルの民間マンションの3.3平方メートル当たり分譲価格は6209万ウォンで前年同月比36.6%上昇した一方、京畿道は2378万ウォンで前年同月の2227万ウォンに比べ151万ウォン（6.8%）の上昇にとどまった。
建設業界のある関係者は「工事費上昇で原価が上がったが、ソウルを除く他地域では原価上昇分も分譲価格に十分反映できず事業性が悪化している」とし、「金融費用の負担も少なくなく、とりあえず計画したプロジェクトは進めるが、今後の京畿道での新規供給は慎重に検討しなければならない状況だ」と伝えた。
強力な融資規制が続く状況で金利が上昇し、取引はもちろん新規申し込み市場でもソウルへの偏りと地域間格差はさらに深まると見込まれる。分譲業界のある関係者は「京畿・仁川と地方の実需要者は申し込み時の融資依存度がソウルの需要者より高い傾向だ」とし、「最近、京畿南部地域を中心にソウルの代替需要の流入で既存マンション価格が上がっているが、融資負担と将来の不確実性が大きい新規分譲まで温かみが広がるのは難しいだろう」と指摘した。