ソウル江南圏の再建築団地が、再建築超過利益還収制の負担金が課された場合には仮処分申請と行政訴訟を提起すると反発している。実現していない利益に対し、実際の市場価格を反映しない方式で算定された数億ウォン規模の負担金は払えないという理由からだ。実際の負担金賦課と法廷攻防が現実化すれば、再整備事業の遅延と住宅供給の萎縮につながるとの懸念が出ている。
14日、再整備業界によると、瑞草区は盤浦現代（盤浦センタービル・アステリウム）を手始めに、新星ヴィラ（方背センタービル・インザフォレ）、新盤浦18次（オティエール新盤浦）、新盤浦21次（オティエール盤浦）、盤浦住公1団地3住区（レミアン・トリニワン）など計5団地に再超還負担金を順次賦課する計画だ。特に2021年7月に竣工した盤浦現代の再超還負担金賦課権の除斥期間が今年末に満了する点を考慮し、年内に賦課を終える方針だ。
自治区の再超還負担金賦課方針に対し、組合は強く反発している。李順福（イ・スンボク）盤浦現代組合長は「実際に億単位の負担金を課す行政処分が出れば、訴訟をするしかない」と語った。河東錫（ハ・ドンソク）新盤浦21次組合長も「引退した組合員が75%ほどで、家を売ったわけでもない状況で数億ウォンの負担金を払わねばならなくなる可能性がある」とし、「制度改善が行われないまま実際の賦課まで進めば、訴訟を提起する」と明らかにした。
組合は負担金が確定するまで、国会と韓国国土交通部に対し制度改善を求める方針だ。再超還負担金の算定過程で中核要素とされる「正常住宅価格上昇分」が、現行の住宅価格動向調査では過小に反映されるため、実取引価格指数に変えるべきだという主張だ。
「盤浦トリニワン」1戸当たり最低3億…ソウル46カ所の負担金2兆2000億
曺恩煕（チョ・ウンヒ）国民の力議員室によると、先月時点でソウルで再超還負担金の賦課が予想される団地は46カ所で、予想負担金は合計2兆1690億5099万ウォンに達する。盤浦住公1団地3住区を再建築したレミアン・トリニワンの予想負担金は計5149億4844万ウォンで、組合員1人当たり平均約3億2000万ウォンとなる。龍山区の漢江マンションは計4722億5528万ウォン、組合員1人当たり約6億8000万ウォンと推算される。46団地の組合員1人当たり平均予想負担金も1億2174万ウォンに達する。
2018年に再建築超過利益還収制が再施行された後、適用対象となった再建築団地が相次いで竣工し、数億ウォン規模の負担金賦課が現実味を帯びるにつれ、組合・住民の反発も本格化している。負担金の規模があまりに大きいうえ、算定方式にも容易に同意しがたいという理由からだ。組合と住民は国会と政府に対し再超還制度の廃止・改善要求を続けながら、負担金が実際に課された場合には仮処分申請とともに行政訴訟も提起する方針だ。再超還負担金は実際の賦課時まで正確な額を見極めにくいため、取引価格と売り希望価格への反映度合いが異なり、売買市場でも混乱が生じている。
予想負担金はすでに住宅取引価格にも影響を及ぼしている。韓国国土交通部の実取引価格公開システムによると、「レミアン・トリニワン」の専用面積84平方メートル・12階の入居権は6月に50億ウォンで取引されたが、先月は同じ面積・同じ階が57億ウォンで持ち主を変えた。盤浦洞のある宅地建物取引士は「50億ウォン前後の取引は、今後の再超還負担金を買い手が引き受ける条件の場合があり、売り手が負担することにすれば予想負担金を売買価格に上乗せする」とし、「最近は専用84平方メートル基準で再超還を含め60億～65億ウォンを呼ぶ物件もある」と伝えた。
松坡も算定で摩擦…再超還回避のため事業を遅らせ一般分譲を縮小
再超還の算定をめぐる混乱は瑞草区にとどまらない。松坡区文井洞136番地を再建築した「ヒルステート・イーピョンハンセサン文井」組合は、2024年の終了時点の住宅価格を約8759億ウォンと申請したが、韓国不動産院の検討過程で昨年末に約1兆444億ウォンと算定された。これに対し組合は直ちに異議申請を行った。今月10日から松坡区庁が韓国不動産院の再調査・算定結果に関する閲覧公告を進めているが、終了時点の住宅価額は従来と同じ1兆444億ウォンに据え置かれた。組合関係者は「再超還そのものを拒否しているのではなく、合理的な基準で執行してほしいということだ」とし、「金融費用や商業施設部分などを適切に反映しない場合は行政訴訟に出る」と明らかにした。
再超還制度は負担金賦課に対する住民の反発にとどまらず、再整備事業を遅らせ住宅供給を萎縮させかねない点がより大きな問題だとの指摘が出ている。負担金を減らすため再整備事業の時期を遅らせたり、一般分譲物量を縮小する事例が代表的だ。2018年に制度が再施行された当時、江南区の開浦住公5・6・7団地は負担金を減らすため組合設立推進委員会の構成時期を遅らせた。開浦住公5団地は当初その年の5月ごろに推進委の構成を終える計画だったが、盤浦現代の億単位の予定負担金が公開された後に手続きを中断し、その後改めて事業を進めた。
狎鷗亭3区域では再超還負担を減らすため、一般分譲物量を最小化する「1対1再建築」まで代案として登場した。一般分譲を減らせば組合の開発利益が減少し負担金は下げられるが、その分市場に新たに供給される住宅も減る。現在、数億ウォン規模の負担金が予想される盤浦3住区も、過去に再超還負担が事業推進の変数として作用した。再整備業界では、ソウル・首都圏の老朽団地の再建築を通じて最低37万戸から最大61万戸の追加供給余力があるが、再超還負担金の賦課が現実化すれば事業を放棄したり長期間停滞する現場が増えかねないと指摘する。
負担金算定で各所衝突…実際に課されれば住宅供給難を助長
全国再建築整備事業組合連帯は、再超還が公平性と合理性を失った制度だとして廃止を求めている。同連帯の関係者は「再超還は再整備事業を萎縮させ住宅供給を制限する制度だ」とし、「廃止が正しいが、それができないなら法と指針でも変えるべきだ」と語った。
実際、再超還をめぐる政界の議論も着実に続いている。現在、国会には再超還の廃止・減免法案3件が提出されており、国土交通委員会の法案小委には廃止・改正の請願も付託されている。実際の負担金賦課が本格化すれば、制度改編論争も一段と激しくなると見込まれる。洪志善（ホン・ジソン）国土交通部長官候補者は国会に提出した人事聴聞会の書面答弁で「都心の住宅供給を増やしながら、公共と民間の利益を均衡よく調整できる方策が必要だ」とし、「国会で制度廃止法案が議論される場合、合理的な運営方策が導き出されるよう努力する」と答えた。
専門家は、現行の再超還制度を廃止しないのであれば、負担を緩和する方向で再設計する必要があると指摘する。咸永眞（ハム・ヨンジン）ウリィ銀行不動産リサーチラボ長は「再超還は再建築にのみ適用され、再開発やリモデリングには適用されないという点で、再整備事業間の公平性の問題がある」とし、「最近大きく上がった金融費用と工事費を十分に反映し、現行の組合設立認可日である賦課開始時点を後ろにずらすか、最高50%の賦課率を調整する方策を検討する必要がある」と語った。
民間再整備事業の活性化を通じて住宅供給を拡大するため、再超還制を廃止すべきだという声も高い。李恩馨（イ・ウンヒョン）大韓建設政策研究院研究委員は「再超還は当初、再建築を抑制するために導入された制度だが、今は老朽住宅の整備と都心供給の拡大が政策目標となった以上、導入当時の目的は事実上消えた」とし、「民間再建築を活性化すると言いながら、同時に超過利益を還収する制度を維持するのは政策方向と合わない」と指摘した。