かつては済州暮らしへの憧れと1カ月滞在ブームに乗って域外からの需要が集まった済州の住宅市場が、低迷の沼であえいでいる。ソウルに次いで分譲価格が高い済州のマンション市場が、最悪の未分譲の泥沼に陥った。
15日、韓国国土交通部によると、今年7月末時点の済州の未分譲住宅は3303戸で、前月（2909戸）より394戸（13.5%）増えた。関連統計の作成以来、初めて3000戸を超えた数値だ。
5〜7月の3カ月間で603戸（22.3%）が積み上がったが、同期間の全国の未分譲増加率（1.1%）と比べれば、済州の速さがどれほどかが分かる。
さらに深刻なのは、竣工後も買い手が見つからない「悪性未分譲」だ。7月末時点の竣工後未分譲は2364戸で、全体の71.6%を占めた。
建てた家も売れないのに分譲価格は全国2位
分譲価格は依然として高い。2025年2月時点で済州の民間マンション平均分譲価格は3.3平方メートル当たり2612万9000ウォンで、ソウルに次ぐ全国2位だ。域外からの買いが鈍り始めた2023年末にも3.3平方メートル当たり2574万ウォンで、全国平均を48%上回っていた。実需は減ったのに供給価格が維持され、未分譲が急速に積み上がる構造だ。
需要基盤そのものが揺らいでいる。域外居住者の済州の住宅購入は2023年に1498件で、前年比34.5%急減した。観光客の構成も変わった。今年上半期の済州の国内観光客は前年同期比6.4%減った一方、外国人観光客は31.9%増えた。
国内の旅行者が日本・東南アジアなど海外に足を向け、済州を訪れる国内客が減っているのだ。今年上半期の済州の国内線供給座席数も前年同期比で約37万席（5%）減少した。航空会社が収益性の高い国際線に航空機を集中的に配置した影響だ。こうした流れは消費でも確認される。済州の国内客のカード消費額は4月から減少に転じた。
被害は具体的に表れている。涯月邑では竣工から1年もたっていない425戸規模のマンションが、わずか1戸だけ分譲された状態で残りの物件が丸ごと公売にかけられた。別の涯月邑のマンションは6億ウォン台の分譲価格を4億ウォン台に引き下げる大規模な割引分譲を行った。域外需要を狙って供給された邑・面地域が特に打撃が大きい。昨年8月時点で全体の未分譲2621戸のうち邑・面地域の比重は56.8%に達した。
賃貸市場も冷え込んでいるのは同じだ。7月の済州のチョンセ・月払い賃貸の取引件数は2403件で、前年同月（2705件）より11.2%減った。同期間の売買取引件数の減少幅（4.2%）の2倍を上回る水準だ。
業界では、観光客が多いという理由だけで住宅購入需要まで十分だとみるのは難しいとし、域外の投資需要が弱まった分、実居住・賃貸需要に合わせて分譲価格と供給構造を調整する必要があると指摘した。