2018年に再建築超過利益還収制が再び施行された後、適用対象となった再建築団地が相次いで竣工し、数億ウォン規模の負担金賦課が現実味を帯びる中、組合・住民の反発も本格化している。負担金の規模があまりに大きいうえ、算定方式にも同意しがたいという理由からだ。組合と住民は国会と政府に対して再建築超過利益還収制度の廃止・改善要求を続けながら、負担金が実際に賦課された場合には仮処分申請とともに行政訴訟も提起する方針である。
14日、チョ・ウンヒ「国民の力」議員室によると、先月時点でソウルで再建築超過利益還収負担金の賦課が予想される団地は46カ所で、予想負担金は合計2兆1690億5099万ウォンに達する。盤浦住公1団地3住区を再建築したレミアン・トリニワンの予想負担金は合計5149億4844万ウォンで、組合員1人当たり平均約3億2000万ウォンである。龍山区の漢江マンションは合計4722億5529万ウォン、組合員1人当たり約6億8000万ウォンと推算される。46団地の組合員1人当たり平均予想負担金も1億2174万ウォンに達する。
組合は再建築超過利益還収制の廃止を求めつつ、現実的に廃止が難しいのであれば算定方式を改善して負担を軽くしてほしいと要求している。再建築超過利益還収制の超過利益は、終了時点の住宅価額から、開始時点の住宅価額と正常価格上昇分、開発費用を合わせた額を差し引いて算出する。組合は、再建築の有無と関係なく上がった住宅価格を控除する正常価格上昇分が、韓国不動産院が把握する住宅価格動向調査では過小に反映されるため、実際の市場価格を反映する実取引価格指数に変えるべきだと主張している。
一例として、松坡区文井洞136番地を再建築した「ヒルステート・イーピョンハンセサン文井」の組合は、2024年の終了時点の住宅価格を約8759億ウォンとして申請したが、韓国不動産院の検討過程で昨年末に約1兆444億ウォンと算定された。これに対し組合は直ちに異議申請を提起した。今月10日から松坡区庁が韓国不動産院の再調査・算定結果に関する閲覧公告を行っているが、終了時点の住宅価額は従来と同じ1兆444億ウォンに維持された。組合と自治区の間の価格差は1685億ウォンに達する。組合関係者は「再建築超過利益還収制そのものを拒否しているのではなく、正常価格上昇分などを合理的な基準で算定してほしいということだ」とし、「金融費用や商店部分なども適切に反映されない場合は行政訴訟に踏み切る」と述べた。
さらに、工事費や金融費用、賃貸住宅負担額などの開発費用をどの程度計上するかによっても超過利益の規模は変わるため、組合は再建築超過利益還収負担金の金額を信頼しがたいという立場である。負担金の賦課だけでなく算定方式への反発から、異議申請を行ったり仮処分申請などを検討する団地も少なくない。
特に再建築超過利益還収制度は、負担金賦課に対する住民の反発にとどまらず、再整備事業を遅滞させて住宅供給を萎縮させかねない点がより大きな問題だと指摘される。負担金を減らすために再整備事業の時期を遅らせたり、一般分譲の物量を縮小する例が代表的だ。2018年に制度が再施行された当時、江南区の開浦住公5・6・7団地は負担金を減らすため組合設立推進委員会の構成時期を遅らせた。開浦住公5団地は当初その年の5月ごろに推進委の構成を終える計画だったが、盤浦現代の億ウォン台の予定負担金が公開された後に手続きを中断し、その後改めて事業を進めた。再整備業界では、ソウル・首都圏の老朽団地の再建築を通じて最低37万戸から最大61万戸の追加供給余力があるものの、再建築超過利益還収負担金の賦課が現実化すれば事業を放棄したり長期間停滞する現場が増えかねないと指摘する。
再建築超過利益還収制度をめぐる論争が絶えない中、政界でも廃止・改善の議論が続いている。現在、国会には再建築超過利益還収制の廃止・減免法案3件が提出されており、国土交通委員会の法案小委には廃止・改正の請願も付託されている。実際の負担金賦課が本格化すれば、制度改編をめぐる論争も一層激しくなると見込まれる。ホン・ジソン韓国国土交通部長官候補者は国会に提出した人事聴聞会の書面回答で「都心の住宅供給を増やしながら、公共と民間の利益をバランスよく調整できる方策が必要だ」とし、「国会で制度廃止法案が議論される場合、合理的な運営方策が導き出されるよう努力する」と答えた。
専門家らは、現行の再建築超過利益還収制度を廃止しないのであれば、負担を緩和する形で再設計する必要があると指摘する。ハム・ヨンジン・ウリ銀行不動産リサーチラボ長は「再建築超過利益還収制は再建築にのみ適用され、再開発やリモデリングには適用されないという点で、再整備事業間の公平性の問題がある」とし、「最近大きく上昇した金融費用と工事費を十分に反映し、現行では組合設立認可日となっている賦課開始時点を後ろにずらしたり、最高50%の賦課率を調整する方策を検討する必要がある」と述べた。
民間の再整備事業の活性化を通じて住宅供給を拡大するため、再建築超過利益還収制を廃止すべきだという声も高い。イ・ウンヒョン大韓建設政策研究院研究委員は「再建築超過利益還収制は当初、再建築を抑制するために導入された制度だが、今は老朽住宅の整備と都心供給の拡大が政策目標となっており、導入当時の目的は事実上消えた」とし、「民間再建築を活性化するとしながら、同時に超過利益を還収する制度を維持するのは政策方向と合致しない」と指摘した。