ソウルの玄関口であるソウル駅の西側に入ると、高層オフィスビルとはまったく異なる風景が広がる。急な坂に沿って老朽住宅がびっしりと立ち並び、車1台がようやく通れる程度の狭い路地も各所に残る。消防車さえ進入しにくく、ソウル駅に隣接するという立地上の利点がありながら長期間にわたり開発から取り残されてきた龍山区西界・青坡洞一帯である。この地域で最近、再開発事業が同時多発的に加速し、6500世帯を超える新築住宅タウンへの変貌を控えている。
13日、再整備業界によると、青坡1区域再開発組合は11日にソウル市へ統合審議を申請し、事業を加速させている。2023年2月に組合設立認可を受けた青坡1区域は、昨年Daewoo Engineering & Constructionを施工会社に選定したのに続き、今年8月には3556億ウォン規模の本工事契約まで締結した。団地は地下6階〜地上25階の7棟、697世帯の規模で整備される。Daewoo Engineering & Constructionのハイエンドブランド「サミット」を適用した「ルイリス・サミット」が団地名として提案されている。
青坡1区域をはじめ、西界・青坡洞の各所で進められていた再整備事業が相次いで組合設立と認許可の段階に移り、ソウル駅西側の住宅地図がまるごと変わる構えを見せている。ソウル市によると、現在西界・青坡洞一帯では迅速統合企画による再開発やモアタウンなど民間再整備事業6カ所が進められている。計画世帯数がまだ確定していない青坡3区域を除く5カ所で、約6500世帯の新規住宅が供給される見込みだ。西界統合区域（2691世帯）と青坡2区域（1905世帯）をはじめ、青坡1区域、ソウル駅圏再開発、西界洞116番地モアタウンなどが相次いで進行している。ここに後発組の青坡3区域まで整備計画が確定すれば、西界・青坡洞一帯は8000世帯前後の大規模新築住宅地へと再編される見通しだ。
一帯で最も規模が大きいのは西界洞33番地一帯の西界統合区域である。11万平方メートルを超える敷地に最高39階、2691世帯規模の共同住宅を建てる計画で、今年7月に組合設立認可を受けた。ソウル駅に最も近い住宅地域の一つだが、老朽住宅の比率は87%に達し、区域内の高低差は最大40メートルに及ぶ代表的な丘陵地だ。京釜線の地上鉄道でソウル駅東側と分断されているうえ、狭く途切れた道路が多く、立地に比べて住環境が大きく劣るとの評価を受けてきた。
事業性が低く再整備事業の推進に苦労してきた西界統合区域は、ソウル市の規制緩和の最初の恩恵地となった。ソウル市は2024年、ここに「現況容積率認定」制度を初めて適用した。区域の半分ほどを占める第1種一般住居地域の基準容積率を従来の150%から190%に引き上げ、区域全体の平均基準容積率も約27%引き上げられた。これにより、当時の縦覧案より分譲可能な物量が58世帯増え、組合員1人当たりの推定負担金は平均で約3200万ウォン減るとソウル市は試算した。
ソウル駅と南営駅の間に位置する青坡2区域も急速に後を追っている。青坡洞1街89-18一帯の8万2000平方メートル余りを地下2階〜地上25階の20棟、1905世帯に整備する事業だ。2021年に迅速統合企画の第1次候補地に選定され、2024年10月に整備区域指定を受けたのに続き、今年6月には組合設立認可まで終えた。特に推進委員会を経ない公共支援の直接設立方式を選んだことで、組合設立認可の申請からわずか12日で認可を得た。
再整備事業に加速がつくにつれ、老朽ヴィラの価格にも再開発への期待感が反映されている。現在、西界統合区域では敷地持分39平方メートル、専用面積43平方メートルのヴィラが14億ウォンで売りに出ている。敷地持分基準で3.3平方メートル当たり約1億2000万ウォンの水準だ。青坡2区域では敷地持分26平方メートルのヴィラの売り希望価格が7億9000万ウォン、青坡1区域では敷地持分64平方メートルの連立住宅が15億5000万ウォン、持分79平方メートル規模の多世帯住宅が19億5000万ウォンで売りに出ている。西界洞の仲介業者の関係者は「再整備事業区域に含まれていない所は3.3平方メートル当たり8000万ウォン水準で、隣接地域でも再開発地域が約40%ほど高い」とし、「老朽度と立地が似ていても、マンションの入居権を得られるという期待があれば相場は1億ウォンを上回る」と説明した。
西界・青坡洞の最大の競争力は、ソウル駅を擁している点だ。地下鉄1・4号線と京義中央線、空港鉄道に加えGTX-Aも利用でき、光化門など都心のビジネス地区にも近い。しかし1960年代の工業化の過程でソウルに流入した人口が定着して形成された低層住宅地が長く残り、ソウル駅周辺の開発効果を十分に享受できなかった。ソウル市は西界・青坡洞を迅速統合企画やモアタウンなどを通じて整備し、「ソウル駅西部圏の代表的住宅地」に育てる構想だ。
住環境もマンション団地を新たに建てるだけの水準を超え、大きく変わる見通しだ。西界統合区域には青坡路と万里峠路を結ぶ東西の緑地・歩行軸と、ソウル路7017から孝昌公園へつながる南北の歩行軸が計画されている。最大40メートルに達する高低差を克服するため、エレベーターや傾斜路などの立体歩行施設も設置し、公園・図書館・公共寮などの生活基盤施設も併せて整備する。再整備業界の関係者は「狭い路地と坂で分断されていたソウル駅西側の老朽住宅地が大規模なマンション街に変わることで、ソウル駅を中心に業務・商業施設と住宅地がかみ合う都心生活圏が形成されるという期待感が大きい」と述べた。