分譲価格上限制が適用されるマンションの分譲価格を算定する基本型建築費が、わずか2カ月で4%を超えて上昇する。原材料価格の上昇はもちろん、工事現場の安全投資拡大を反映した間接工事費が大幅に増えた影響である。上限制の適用を受けるソウル江南3区と龍山区の民間マンションはもちろん、第3期新都市の公共分譲物件も価格上昇圧力が高まる見通しだ。事前応募当時の推定分譲価格を基準にマイホーム取得を準備してきた無住宅の実需要者の資金負担も、さらに重くなるとみられる。
14日、韓国国土交通部によると、政府は15日から分譲価格上限制に適用する基本型建築費を1平方メートル当たり232万8000ウォンに調整する。16～25階以下、専用面積60平方メートル超～85平方メートル以下の住宅の地上階基準である。7月15日に非定期告示した223万7000ウォンより、2カ月で9万1000ウォン（4.07%）上昇した。引き上げられた基準は15日以降に入居者募集の承認を申請する団地から適用される。
基本型建築費は宅地費、宅地・建築の加算費とともに分譲価格を構成する。政府は毎年3月1日と9月15日に定期的に調整し、主要建設資材価格が急騰すれば非定期的に手を入れる。直前の7月は鉄筋価格の急騰が引き上げを主導した。3月の定期告示以降、高強度鉄筋の価格が約18.6%跳ね上がると、国土交通部は基本型建築費を222万ウォンから223万7000ウォンへ0.77%引き上げた。続いて2カ月で再び4%超引き上げられ、3月の告示価格と比べても半年で5%近く高まった。2022年3月の182万9000ウォンと比べると、わずか4年半で49万9000ウォン、27.3%上昇した。
今回の引き上げの中核は間接工事費だ。国土交通部は、間接工事費が1平方メートル当たり60万4000ウォンから66万3000ウォンへ5万9000ウォン（9.77%）上昇し、全体の工事費を押し上げたと説明した。基本型建築費全体の引き上げ幅である9万1000ウォンの約65%を占める。政府の工事前段階における安全投資支援の強化方針に沿って、Public Procurement Serviceが4月に発表した「2026年原価計算間接工事費適用基準」を反映した結果である。
特に本応募を控えた公共分譲の追加負担が懸念される。事前応募の際に案内した価格は推定値で、本応募時点の基本型建築費や事業条件などを反映して確定される。事業が遅延する間に建築費が上がれば、当選者は予想より多くの資金を用意しなければならない。地上階建築費の算定面積が110平方メートルの住宅を仮定すると、今回の1平方メートル当たりの上昇分を単純に適用しただけで、当該建築費は1001万ウォン増える。
第3期新都市では分譲価格の上昇が現実化する様相だ。今月17～18日に本応募を行う仁川桂陽A6ブロックの専用面積84平方メートルの分譲価格は6億9500万～7億1600万ウォン台に設定された。2024年10月に同じ桂陽新都市で本応募を実施したA2ブロックの専用84平方メートルが5億4900万～5億8400万ウォン台で供給された点を考慮すると、2年で分譲価格が1億5000万ウォン近く上昇した。
このほか、南楊州王宿2のA-3ブロック専用84A平方メートルの確定分譲価格は7億3245万ウォンで、事前応募時の推定価格より1億6915万ウォン、約30%上昇した。高陽昌陵S-1ブロックの専用84平方メートルも7億8340万ウォンで、推定価格より1億4161万ウォン高くなった。今後本応募を行う団地は高まった建築費を反映するため、事前応募当時と比べて価格差がさらに広がる可能性がある。
問題は今後も分譲価格が上がり続けうる点だ。中東戦争の長期化により7月の建設工事費指数（138.59）は前年同月比5.8%上昇し、同期間の消費者物価上昇率（2.8%）を大幅に上回った。ラグを伴って公共の建築費も上がりうる。今年下半期に分譲へ動く第3期新都市の主要公共分譲団地の分譲価格が相次いで上昇しうるという意味である。
一方、分譲価格上限制が適用されない地域での分譲価格の上昇傾向はさらに急だ。国民住宅型の分譲価格が30億ウォンに迫る団地も登場した。京畿道城南市盆唐区亭子洞のケヤキ村4団地をリモデリングした「ザ・シャープ盆唐ハイスト」の専用84平方メートルの最高分譲価格は29億8100万ウォンに設定され、国民住宅型基準の最高価格記録を再び塗り替えた。5月のソウル銅雀区黒石洞「サミット・ザ・ヒル」専用84平方メートルの最高分譲価格である29億7820万ウォンも上回る。この団地は総1149戸のうち143戸を一般分譲し、21日に特別供給を開始する。